Neues Gesetz zu vermieten

Gesetz 4/2013 über Maßnahmen zur Förderung der Flexibilität und Vermietung Housing Market , dem 4. Juni 2013 im Amtsblatt am 06.05.2013 veröffentlicht wurde, entscheidend ändert die aktuelle Tenancies Act , speziell die Abschnitte 4 und 5, 7 bis 11, 13 bis 20, 23 bis 25, 27 , 35 und 36 . Hier können Sie die aktualisierte Fassung der neuen Mietrechtsgesetz dem neuen Wortlaut dieser Artikel nach dieser Reform zugreifen .

LAW 29/94 URBAN LEASING 24. November 1994 BOE Nr. 282 vom 25. November 1994

Änderungen :

Gesetz 13 /1996 vom 1996.12.30 (BOE 31/12/96 )

Gesetz 50 /1998 vom 30-12-1998 (BOE 31.12.98 )

Gesetz 55 /1999 vom 29.12.1999 (BOE 30/12/99 )

Gesetz 1/ 2000 des Rates vom 01.07.2000 (BOE 01/08/00 )

Gesetz 19 /2009, von 23-11-2009 (BOE 24.11.09 )

Gesetz 39 /2010, vom 22-12-2010 (BOE 23.12.10 )

Gesetz 4/ 2013 von 06.04.2013 (BOE 05.06.13 )

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PREAMBLE

Der rechtliche Status der städtischen Leasing wird derzeit von der Text des Tenancies Act 1964 , genehmigt durch Dekret 4.104/1964 , vom 24. Dezember geregelt.

Die Grundsätze der Mietrechtsreform aus 1964 durchgeführt , wie es in der Begründung des Gesetzes 40/1964 , des Charakters angegeben waren die Liberalisierung Bewegung der städtischen Immobilie an die wirtschaftlichen Gegebenheiten und den Anforderungen der Gerechtigkeit. Allerdings hat der überarbeitete Text nicht erreichen ihre Ziele , um das gefrorene Einkommenssituation entsperren. Der zitierte Text auch ein Forderungsübergang Regime , sowohl unter Lebenden und von Todes wegen , günstig auf die Interessen des Mieters gewidmet.

Beide Umstände diktiert einen politischen Rahmen , dass die Praxis gezeigt, dass die Verwendung ermutigt der Schule kaum vermietbar ist .

Unter diesen Umständen hat das Real Decreto- Gesetz 2/ 1985 vom 30. April über Maßnahmen der Wirtschaftspolitik , hat zwei Änderungen an der Regelung der städtischen Leasing Regimes, hatte einen enormen Einfluss auf die spätere Entwicklung dieses Sektors haben . Diese Änderungen waren Freiheit für lokale Gehäuse verwandelt in die Wirtschaft und die Freiheit, sich auf die Dauer des Vertrages zuzustimmen , wodurch die Unabdingbarkeit der erzwungenen Verlängerung in städtischen Leasing.

Königliches Dekret-Gesetz 2/1985 hat gemischte Ergebnisse . Auf der einen Seite zeigt es, dass der Abwärtstrend des Anteils von Mietwohnungen , die in den frühen achtziger Jahren zu stoppen auftretenden wurde , konnte aber nicht wesentlich das Vorzeichen des Trends. Auf der anderen Seite hat jedoch eine enorme Instabilität in der Mietwohnungen Markt , die zu einem Phänomen der kurzfristigen Verträgen generiert. Dies wiederum hat zu verstärkten Bewegung nennenswerten Einkünfte , die durch ihre Gleichzeitigkeit wurde in der Zeit verschärft mit einer Periode der steigenden Preise auf dem Wohnungsmarkt geführt .

Derzeit sind der Markt für städtischen Wohnungsbau -Leasing durch die Koexistenz von zwei verschiedenen Situationen aus. Auf der einen Seite , abgeschlossenen Verträgen gemäß Königliche Gesetzesdekret 2/1985 , was etwa 20 100 der insgesamt und zeichnen sich durch hohe Einkommen und ein hohes Maß an Arbeitssicherheit Umsatz verbreitete Folge seine jährliche Dauer gekennzeichnet . Auf der anderen Seite werden Verträge, die vor dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Real Decreto-Ley 2/1985 . In der Regel ist dies nicht mit hohem Einkommen und Verträge im Falle von Verträgen, die vor Tenancies Act , 1964, etwa 50 100 der insgesamt mit Mieten, die als unwirtschaftlich qualifizieren können .

Dysfunktionen , dass diese Situation erzeugt auf dem Markt sind , so dass sie zu einer Alternative zum Leasing gegen den Erwerb von Eigentum in Bezug auf die Lösung der Wohnungsfrage unattraktiv. Somit ist nur 18 der rund 100 gesamten Wohnungsbestandes unter Mietvertrag.

Daher ist das ultimative Ziel der Reform verfolgt, um zur Verbesserung der städtischen Mietmarkt als grundlegende Stück einer Wohnungspolitik durch den verfassungsrechtlichen Auftrag in Artikel 47 verankert geführt beitragen , das Recht aller Spanisch zu erkennen genießen würdige und angemessene Wohnung .

Zur Erreichung dieses Ziels bedarf es einer Änderung der Verordnung auf ein angemessenes Gleichgewicht in der Performance der Parteien zu etablieren , und obwohl es klar ist, dass die regulatorischen Änderungen selbst nicht eine hinreichende Bedingung , um das Angebot in diesem Bereich zu verbessern, ist es eine Bedingung, notwendig für diese auftreten .

Die inhaltliche Regelung des Mietvertrages muss Unterscheidung von Behandlung von kommunalem Mieten und Gehäuse für jede andere Verwendung außer Gehäuse soll klären , zu verstehen, dass die zugrunde liegenden wirtschaftlichen Gegebenheiten wesentlich anders und verdient sind daher von disparate regulatorischen Systeme, die aus dieser Differenz echo .

In diesem Sinne , während die schützende Natur der Regulierung der städtischen Wohnungsbau -Leasing ist im Verhältnis zu anderen Nutzungen durch Verordnung als absolute bezogen auf die freie Zustimmung der Parteien gewählt .

Darüber hinaus enthält das Gesetz eine partielle Reform der Regulierung der arrendaticios Prozesse und Modifikation des Regimes derzeit geltenden Verträge .

Die Regulierung der städtischen Wohnungsbau -Leasing präsentiert bedeutende Entwicklungen , vor allem in Bezug auf seine Dauer . In diesem Zusammenhang wurde beschlossen, eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren Vertrag zu schaffen, zu verstehen, dass innerhalb dieser Funktionen ermöglicht eine gewisse Stabilität für Haushalte ermöglicht es ihnen, den Mietvertrag als gültige Alternative zu Eigentum zu betrachten. Zur gleichen Zeit , ist es zu lange , dass könnte ein Hindernis für den privaten Landbesitzern und Wirtschaftsförderer sitúen Häuser in diesem Markt darstellen .

Die Mindestlaufzeit von frei zwischen den Parteien über die anfängliche Vertragslaufzeit plus jährliche Erneuerungen System bis zum Erreichen der vorgeschriebenen Mindestanforderungen Dauer von fünf Jahren , wenn die ursprüngliche Vereinbarung für einen kürzeren Zeitraum vereinbart wurde gebaut .

Das Gesetz sieht außerdem einen Mechanismus für die stillschweigende Verlängerung , war zumindest die Gewährleistungsfrist von fünf Jahren , die Anlass zu einem neuen Begriff artikuliert auch auf einer jährlichen , drei Jahre .

Die Anerkennung der Existenz von Situationen, die kürzere Zeit benötigen hat das Gesetz sieht diese Möglichkeit , aber verlinkt ausschließlich auf die Notwendigkeit , die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages bekannt ist, um die Nutzung von gemieteten Wohnungen zu erholen , um die Adresse eigenen Vermieter.

Die Einrichtung einer begrenzten Laufzeit mildert die Auswirkungen des Instituts für Forderungsübergang kann auf das Gleichgewicht der Vorteile haben. In dem Maße , dass das Recht von Menschen übergegangen weiterhin mit geleasten Gehäuse nur weiter bis zum Abschluss der Vertragslaufzeit , keine Einwände gegen dieses Recht in das Feld ” mortis causa ” halten zu Gunsten von Menschen mit direkter Link auf den Leasingnehmer. Eine herausragende neue Anerkennung des Rechts auf Lebenspartner ” Lebensgefährten ” .

In Bezug auf die unter Lebenden Substitutionen, nur ihre Existenz anerkannt vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters . Gleichzeitig stellt es ein Novum in Fällen von Entscheidungen , die in Verfahren der Aufhebung , Trennung oder Scheidung , der Ehegatte Gehäuse nicht Eigentümer zugeordnet. In diesen Fällen wird erkannt, ” ex lege ” den Ehegatten das Recht zur weiteren Nutzung der Immobilie durch den Rest der Vertragslaufzeit vermietet.

Die Gewinn- Regelung wird um den Grundsatz der Freiheit der Vereinbarungen zwischen den Parteien auf die Bestimmung der ursprünglichen Miete für neue Verträge für diejenigen, die mit den Mietern stehen bereits an Ort und Stelle errichtet. Diese segurará , wenn dies notwendig ist , als Einkünfte aus Vertragsvereinbarungen dies zulassen Markt der Realität , wenn dies tatsächlich nicht der Gewinn bewegen über geplante Updates. Dies kann so sein, denn die Regel vorsieht, einen Update-Mechanismus von Erträgen im Zusammenhang mit prozentualen Veränderungen , die Sie in einem Jahr der Consumer Price Index auftreten können.

Im Hinblick auf die Rechte und Pflichten der Parteien , das Gesetz weitgehender Beibehaltung Stromregelung ohne dabei großen Innovationen . Eine Ausnahme ist die Errichtung einer Sondervorschrift für die betroffenen Mieter mit Behinderungen oder behinderten Angehörigen , die Änderungen an der Mietsache , die die Verwendung des gleichen erweitern machen wollen .

Darüber hinaus unterhält das Vorkaufsrecht zugunsten der Mieter im Falle der Veräußerung der Mietsache während der Laufzeit des Leasingvertrages obwohl Bezugnahme auf die Marktbedingungen , unter der Voraussetzung , dass ein Instrument ohne eine ernste belastend für den Vermieter ist erhöht sich die wahrscheinlich im Gehäuse Mieter bleiben.

Schließlich, im Hinblick auf die Vergabe von Aufträgen , hält das Gesetz die Freiheit der Parteien zur mündlichen oder schriftlichen Form entscheiden. Zur gleichen Zeit , schreibt ausdrücklich vor, die Möglichkeit, alle Mietverträge , unabhängig von ihrer Dauer, um das Land Registry zugreifen und versuchte , auf der anderen Seite , nutzen diese Zugänglichkeit durch die Verknüpfung bestimmter Maßnahmen oder profitieren, um die Tatsache der Registrierung. Dies hilft nicht nur , die Garantien der Parteien zu stärken, erhöht aber die Informationen, die der Staat , so dass das Design und die Umsetzung von Maßnahmen , die zur Verbesserung der Management- Regeln und der Praxis der Abschlüsse beitragen können.

Tenancies Gesetz verzichtet die traditionelle Unterscheidung zwischen städtischen Mietwohnungen und gewerbliche Mietverträge und ähnliche Unternehmen zwischen städtischen Mietwohnungen unterscheiden, welche sind die sich auf die Erfüllung der Notwendigkeit für eine dauerhafte Unterbringung Mieter , seinem Ehegatten oder unterhaltsberechtigte Kinder und Leasingverträge für andere Zwecke als den Wohnungsbau, eine Kategorie, die Verpachtung von Zweitwohnungen, die Saison , die lokalen traditionellen Geschäft und als solche behandelt beinhaltet .

Diese neue categorismo basiert auf der Idee der Gewährung der Mieter Schutzmaßnahmen nur dann, wenn der Zweck des Mietvertrages erfüllt die Wohnbedürfnisse des Individuums und seiner Familie bezogen ist , nicht aber in anderen Fällen, in denen wirtschaftliche Bedürfnisse erfüllt werden , Freizeit-oder Verwaltungskosten .

Um dies zu tun , bei der Regulierung des städtischen Mietverträge für Nicht- Wohnnutzung , wählt das Gesetz verlassen die Parteien frei vereinbart zwischen allen Elementen des Vertrages bildenden freien zusätzliche Regulierung Pakt ermöglicht auch eine breite Anwendung des Verfahrens der BGB .

Es regelt und zusätzlich zur ausdrücklichen Willen von Vermieter und Mieter , die Erhaltung Regime und Arbeit Verpflichtungen , die ein Vorkaufsrecht , die Übertragung und Abtretung ” mortis causa ” , sondern beschränkt sich auf die Ehepartner und Kinder des Mieters weiterhin die Aktivität .

Verordnung in dieser neuen Version , bestehend aus dem Mieter das Recht zu kompensieren , wenn , wollen den Mietvertrag fortsetzen werden eingeführt wird, müssen die Räumlichkeiten nach Ablauf der vorgesehenen Frist zu verlassen, wenn irgendwie der Vermieter oder ein neuer Mieter profitieren könnten Kunden durch den ehemaligen Mieter , oder alternativ , Umzugskosten und Schäden, die aus der gleichen , wenn der Mieter gezwungen wird, ihre Aktivitäten zu bewegen erhalten.

Das Mietverhältnis Lagerstätte bleibt in beiden Wohnungen und unterschiedliche Verwendung obligatorisch , in Anbetracht der Menge in einem oder zwei Monatsmieten , wie Mietwohnungen oder sonstige Verwendung . Gleichzeitig ermöglicht es die Autonomen Gemeinschaften in Gehäuse Befugnisse für die Pfandpflicht im Namen der Gemeinschaft selbst , da die Renditen dieser Fonds generiert als eine wichtige Finanzierungsquelle für regionale Wohnungspolitik aufgetaucht , was als gehalten werden.

Bei der Regulierung arrendaticios Prozesse sieht vor, dass die Zuständigkeit für Streitigkeiten hören werden , in jedem Fall ist das Gericht des Ortes, an dem das Grundstück gelegen ist urban , ohne die Möglichkeit einer Änderung der funktionale Kompetenz über express Einreichung anderen Richter oder stillschweigend.

Dieser Rückruf schließt jedoch nicht die Möglichkeit, dass die Parteien des Rechtsverhältnisses können vereinbaren, ihre Streitigkeiten , die Verwendung von Schiedsverfahren zu lösen.

Die Verarbeitung arrendaticios Prozess verzögert auf das Urteil der Erkenntnis , dass ausdrücklichen Vorbehalt der Fälle unter dem Gericht und Urteil Zwangsräumung beim Ausführen verbal, in diesem Fall , um Aktionen zu bestimmen Einkommen oder Beträge sind der Mieter zu zahlen.

Auch geregelt , unter welchen Voraussetzungen der Mieter Vertreibungen Aktion schwächen kann durch die Nichtzahlung der fälligen Beträge gemäß dem Mietvertrag gefördert . Diese Regelung stellt klar, deutlich die Erschlaffung und Rehabilitation Möglichkeiten in der revidierten Fassung des Jahres 1964 enthalten .

Im Fall der Streitgenossenschaft hergestellt ist, zusammen mit traditionellen Regulierung, die Möglichkeit der Akkumulation , die Mieter unterstützt , wenn ein Verfahren eingeleitet verschmelzen zu gemeinsamen Veranstaltungen und sind gegen den gleichen Vermieter gerichtet . Auch ermöglicht es in den Fällen der Kündigung wegen Nichtzahlung , der akkumulierten Übung und gleichzeitige Aktion den Vertrag zu kündigen und behaupten, die fälligen Beträge .

Schließlich, und als wichtigste Entwicklung Tenancies Gesetz in Verfahrensfragen , Regulierung Appell in Mietverhältnisses durch das Verständnis , dass Materie gründet , angesichts ihrer Bedeutung und die Bedeutung der regulatorischen Änderungen eingeführt diese Regel , unterliegen sollten Rechtslehre in Supreme Court Gebäude entwickelt. Da die meisten Merkmal der Beschwerde kann der folgendes zu beachten: nur anfällig für die Beschwerde die Urteile in den Verfahren, die von der Studie der Erkenntnis gefolgt ausgestellt , vorausgesetzt, dass die Urteile der ersten und zweiten Instanz nicht erfüllen , und Erträge von Aufträgen unterhalb der gesetzlichen Grenzen verankert. Hinsichtlich bestehender Verträge auf das Inkrafttreten dieses Gesetzes , hielt die nach Real Decreto-Ley 2/1985 haben kein besonderes Problem , da es auf dem freien Willen der Parteien, die bestimmt hat, war Regime der Beziehung so weit wie Hinblick auf die Dauer und Einkommen. Daher werden diese Verträge bis zu ihrer Beendigung unterliegen der gleichen Regelung , die bisher kam noch weiter .

Damals , so gilt das neue Mietverhältnis , das auf dem Grundstück sein können , unterliegen den neuen Regeln . Diese Regelung gilt nur für Aufträge , die zwar nach dem 9. Mai 1985 datiert, geschlossen worden sind vorbehaltlich des Rechts der erzwungenen Verlängerung , in der Ableitung dieser freien Vereinbarung zwischen den Parteien .

Bei Verträgen, vorher abgeschlossen ist, wählt das Gesetz eine Lösung, die die Einfachheit möglichst mit einer ausgewogenen Behandlung der verschiedenen Situationen, in denen die Konfliktparteien treffen kombinieren versucht . So stellen wir einen Ansatz, der das Kriterium der Ungleichbehandlung unterhält Mietverträge zwischen Gehäuse und lokalen Geschäft der Bereitstellung von milderen Bedingungen Modifikation, dass Gehäuse Mieter von Gewerberäumen .

Betrachtet man die schädlichen Auswirkungen es hatte den Effekt der Erweiterung langfristig mandatierten Act von 1964 hat , befasst sich mit der Notwendigkeit, die während dieser vorübergehenden obligatorische Erweiterung begrenzen Wiederherstellung Mieter-Verhältnis in Übereinstimmung mit seiner eigenen Natur aber diese Änderung wird unter Berücksichtigung der sozialen und wirtschaftlichen Auswirkungen der Maßnahme unter Berücksichtigung der persönlichen und familiären Situation und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Mieter.

In dieser Hinsicht ist die Mietwohnungen entscheiden Sie sich für vollständige Abschaffung der Regress ” unter Lebenden “, außer für die Ableitung von einem Gericht in Ehesachen und für den schrittweisen Abbau der Rechte der Abtretung ” mortis causa ” , dass der überarbeitete Text des Jahres 1964 anerkannt.

Da diese Maßnahme wirkt möglichen Situationen , deren Rechte sind unterschiedlich, ursprünglich Versicherungsnehmer Mieter, Vermieter und Mieter ersten Leihmutterschaft Leihmutterschaft zweiten sollte die Regel geeignete Antworten für jeden bieten . Der Wegfall der Abtretung ist der allmähliche desto höher das Potenzial Inhalt Rechte Tenancies Gesetz sieht für jeden Kurs von dem allgemeinen Grundsatz der Beibehaltung der derzeitigen Mieter und Ihr Ehepartner das Recht, in der weiterhin Nutzung von gemieteten Gehäuse bis zu seinem Tod , wo sie dieses Recht durch Gesetz von 1964 anerkannt wurden .

Was das System der Mieten, wählt das Gesetz , um zu versuchen , um das gefrorene Einkommenssituation entsperren. Zu diesem Zweck wird die Einrichtung eines Systems der Beurteilung , die für alle vor dem 9. Mai 1985 , die nicht auf Abweichungen der Inflation ab dem Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages oder der letzten rechtliche Überprüfung , gegebenenfalls weitergegeben erholen will. Diese Revision nicht sofort, sondern allmählich auftreten , die Erhöhung der Anzahl der Jahre, die Totalrevision in inverse Mieter die Miete erfolgt , so dass die Mieter den wirtschaftlichen Niveau zu senken , um ihre Wirtschaft an die neue Realität anzupassen.

Für Mieter mit niedrigem Einkommen unter zweieinhalb , drei oder dreieinhalb -fache des Mindestlohns auf die Anzahl der Menschen, die in Mietwohnungen leben , ohne Einkommen Überprüfung sendet jede der Regierung für den Zeitraum von einem Jahr ab dem Inkrafttreten des Gesetzes die Einrichtung eines Ausgleichsmechanismus für diejenigen Vermieter steuerlicher Art , die nicht , könnte durch den oben beschriebenen Umständen gehen die Mieten zu aktualisieren.

Es gibt auch Vermieter das Recht auf Leistungen in der Vermögensteuer , die Grundsteuer auf die Kosten der Instandhaltung der Mietsache und die Kosten für Dienstleistungen und Lieferungen , die gemieteten Räumlichkeiten genießen genießen in diesen drei Fällen von rechnete ihnen ihre Mengen an Mieter . Im Falle der Verpachtung von Geschäftsräumen , wurde beschlossen, eine Agenda zeitliche Auflösung dieser Verträge zu koordinieren , obwohl die Unterscheidung zwischen Leasingverträge, bei denen der Mieter ist eine natürliche Person , in denen eine juristische Person ist , vorausgesetzt, größere finanzielle Solvenz desto komplexer organisatorischen Rahmen .

Daher bleiben , wenn auch begrenzte , Forderungsübergang Rechte nach dem Tod im ersten Fall , die Gewährleistung der Familie Gruppe im Zusammenhang mit der Entwicklung der Tätigkeit , ein Minimum von zwanzig Jahren kann überschritten werden, während die Mieter und Ihr Ehepartner leben und werden weiterhin die Ausübung der Tätigkeit, die Entwicklung in – Haus kommt .

Für Mietverträge juristische Personen bewertet Auflösung mal konfiguriert , zwischen fünf und zwanzig Jahren, abhängig von der Art und dem Umfang der Tätigkeit in den gemieteten Räumen , konfiguriert innerhalb kurzer Dauer für jene Leasingverträge, bei denen sie sich entwickeln Tätigkeiten mit wirtschaftlichem Potenzial , so dass Platzhalter dieser Verträge im Gleichgewicht Positionen auf Vermieter bei der Aushandlung von Neuvermietungen Bedingungen .

Wie für die Miete aus diesen Verträgen bezahlt , reproduziert Bewertung Regelung für Wohnungsmiete gegründet und schloss vorübergehend die Rate der Überprüfung in Übereinstimmung mit den oben genannten Kategorien .

Um die Kontinuität der Mieter zu fördern, regelt das Gesetz Tenancies eine neu geschaffene Figur ist die bevorzugte Pacht , die der Mieter verursacht ein Vorrecht zur weiteren Nutzung der Mieträume zum Zeitpunkt der Beendigung des Vertrages , an Dritte zu Marktpreisen .

Er sieht auch eine Kompensation Gesetz sollte nicht weiterhin mit den gemieteten Räumen , wenn eine andere Person , ob der Eigentümer oder einen neuen Mieter , Kunden aus der Tätigkeit des ehemaligen Mieter generiert profitieren können.

Wie assimiliert städtischen Leasing -, Miet- sowohl der lokale als auch der Wirtschaft, sind eine Behandlung ähnlich Mietverträge Geschäftsräume, Stunden und Einkommen Regelung gegeben .