NUEVA LEY DE ALQUILERES

La Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, de 4 de junio de 2013, publicada en el BOE el 5/06/2013 , modifica sustancialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, concretamente los artículos 4 y 5, 7 a 11, 13 a 20, 23 a 25, 27, 35 y 36. Aquí puede acceder al texto actualizado de la nueva Ley de alquileres con la nueva redacción de los referidos artículos tras esta reforma.

LEY 29/94 DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 24 Noviembre 1994 BOE núm 282 de 25 Noviembre de 1994

Modificaciones:

Ley 13/1996, de 30-12-1996 (BOE de 31/12/96)

Ley 50/1998, de 30-12-1998 (BOE de 31/12/98)

Ley 55/1999, de 29-12-1999 (BOE de 30/12/99)

Ley 1/2000, de 7-01-2000 (BOE de 8/01/00)

Ley 19/2009, de 23-11-2009 (BOE de 24/11/09)

Ley 39/2010, de 22-12-2010 (BOE de 23/12/10)

Ley 4/2013, de 4-06-2013 (BOE de 5/06/13)

Descargar la Ley de alquileres en pdf Descargar la ley de alquileres vigente y actualizada en pdf

PREAMBULO

El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4.104/1964, de 24 de diciembre.

Los principios que inspiraron la reforma de la legislación arrendaticia llevada a cabo en 1964, según reza la Exposición de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del país y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no llegó a alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas. El citado texto consagró, además, un régimen de subrogaciones, tanto intervivos como mortis causa, favorable a los intereses del arrendatario.

Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la práctica ha puesto de manifiesto que fomentaba escasamente la utilización del instituto arrendaticio.

Ante estas circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, introdujo dos modificaciones en la regulación del régimen de los arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.

El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que la tendencia a la disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo a principios de la década de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido revertir substancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo, ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a un fenómeno de contratos de corta duración. Esto a su vez ha producido un movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado por su simultaneidad en el tiempo con un período de elevación de los precios en el mercado inmobiliario.

En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985, que representan aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada duración anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En general, se trata de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de arrendamientos urbanos de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentas que se pueden calificar como ineconómicas.

Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en propiedad en relación con la solución al problema de la vivienda. En este sentido, sólo un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en régimen de alquiler.

Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es evidente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria para que ello se produzca.

La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato entre los arrendamientos urbanos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son substancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.

En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos urbanos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.

Además, la ley contiene una reforma parcial de la regulación de los procesos arrendaticios y la modificación del régimen de los contratos actualmente en vigor.

La regulación de los arrendamientos urbanos de vivienda presenta novedades significativas, fundamentalmente en relación con su duración. En este sentido, se ha optado por establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa válida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sitúen viviendas en este mercado.

Este plazo mínimo de duración se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.

Se introduce también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como mínimo el plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado, asimismo, sobre períodos anuales, de tres años.

El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.

El establecimiento de un plazo de duración limitado permite mitigar el impacto que el instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En la medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual, no existe inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito “mortis causa” a favor de aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Destaca como novedad el reconocimiento de este derecho al conviviente “more uxorio”.

En relación con las subrogaciones ínter vivos, sólo se reconoce su existencia previo consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separación o divorcio, asignen la vivienda al cónyuge no titular. En estos casos, se reconoce “ex lege” a dicho cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que reste del contrato.

El régimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre las partes para la determinación de la renta inicial tanto para los contratos nuevos como para aquellos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto segurará, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la vía de las actualizaciones previstas. Ello puede ser así, dado que la norma establece un mecanismo de actualización de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que pueda experimentar en un período anual el Indice de Precios al Consumo.

Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en líneas generales la regulación actual, sin introducir grandes novedades. Se exceptúa el establecimiento de una previsión especial para arrendatarios afectados de minusvalías o con personas minusválidas a su cargo, que pretendan efectuar modificaciones en la finca arrendada que les permitan mejorar la utilización de la misma.

También se mantiene el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario para el supuesto de enajenación de la vivienda arrendada durante la vigencia del arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.

Por último, por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción. Este hecho no sólo contribuye a reforzar las garantías de las partes, sino que incrementa la información disponible para el Estado, permitiéndole el diseño y ejecución de aquellas medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenación normativa y de la práctica de los º.

La ley de arrendamientos urbanos abandona la distinción tradicional entre arrendamientos urbanos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos urbanos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos.

Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.

Para ello, en la regulación de los arrendamientos urbanos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del Código Civil.

Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones “mortis causa”, aunque limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad.

Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del arrendatario a será indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.

La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse.

En la regulación de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para conocer de las controversias corresponderá, en todo caso, al Juez de Primera Instancia del lugar donde esté sita la finca urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la competencia funcional por vía de sumisión expresa o tácita a Juez distinto.

Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en la relación jurídica puedan pactar para la solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento arbitral.

La tramitación de los procesos arrendaticios se defiere al juicio de cognición, haciendo salvedad expresa de los supuestos de aplicación del juicio de desahucio y del juicio verbal cuando se ejecuten, en este último caso, acciones para determinar rentas o importes que corresponderá abonar al arrendatario.

Se regulan, asimismo, las condiciones en las que el arrendatario podrá enervar la acción en los desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por virtud de la relación arrendaticia. Esta regulación matiza de forma significativa las posibilidades de enervación y rehabilitación contenidas en el texto refundido de 1964.

En los supuestos de acumulación de acciones se ha establecido, junto a la regulación tradicional, la posibilidad de acumulación que asiste a los arrendatarios cuando las acciones ejercitadas se funden en hechos comunes y se dirijan contra el mismo arrendador. También se permite a éste en los supuestos de resolución del contrato por falta de pago, el ejercicio acumulado y simultáneo de la acción de resolución del contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas.

Por último, y como novedad más significativa de la ley de arrendamientos urbanos en materia procesal, se establece la regulación del recurso de casación en materia arrendaticia por entender que la materia, dada su importancia y la trascendencia de los cambios normativos que esta norma introduce, debe poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial elaborada en sede del Tribunal Supremo. Como notas más características del recurso de casación pueden señalarse las siguientes: sólo serán susceptibles de dicho recurso las sentencias dictadas en los procesos seguidos por los trámites del juicio de cognición, siempre que las sentencias de primera y segunda instancia no sean conformes, y la renta de los contratos se encuentre por debajo de los límites que por ley se consagran. Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985 no presentan una especial problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta ahora lo venían estando.

En ese momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste del libre pacto entre las partes.

Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una solución que intenta conjugar el máximo de sencillez posible con un trato equilibrado de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran. Por ello, se introduce un planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando condiciones más suaves de modificación del arrendatario de vivienda que al de local de negocio.

Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner límite a la duración de esta prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relación arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificación se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida tomando en consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los arrendatarios.

En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresión total de la subrogación “ínter vivos”, excepción hecha de la derivada de resolución judicial en procesos matrimoniales, y por la supresión gradual de los derechos de subrogación “mortis causa” que el texto refundido de 1964 reconocía.

Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son diferentes, arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en primera subrogación y arrendatarios en segunda subrogación, la norma debe ofrecer respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ahí que la supresión de las subrogaciones sea tanto más gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de derechos que la ley de arrendamientos urbanos contempla para cada supuesto, a partir del principio general de conservar al arrendatario actual y a su cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta su fallecimiento, allí donde este derecho les estuviera reconocido por la legislación de 1964.

En cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico a que adapten sus economías a la nueva realidad.

En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media, tres o tres veces y media el salario mínimo interprofesional en función del número de personas que habiten en la vivienda arrendada, se excluye la revisión de las rentas mandándose al Gobierno para que en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la ley configure un mecanismo de compensación de naturaleza fiscal para aquellos arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias antes señaladas proceder a la actualización de las rentas.

Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de conservación de la finca arrendada y el coste de los servicios y suministros de que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres últimos casos mediante la imputación de sus importes a los arrendatarios. En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquéllos en los que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el entramado organizativo sea más complejo.

Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación mortis causa en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local.

Para los arrendamientos de personas jurídicas se configuran plazos de resolución tasados, entre cinco y veinte años, en función de la naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado, configurándose un plazo de duración breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias.

En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se reproduce el esquema de revisión establecido para los arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el ritmo de la revisión en función de las categorías antes expuestas.

Para favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley de arrendamientos urbanos regula una figura de nueva creación que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario un derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la extinción del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.

Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del local arrendado cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo arrendatario, pueda beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo arrendatario.

En cuanto a los arrendamientos urbanos asimilados, tanto al inquilinato como al local de negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio, en materia de duración y de régimen de renta.NEW LAW FOR RENT

Law 4/2013 on Measures for Promoting Flexibility and Rental Housing Market , from June 4, 2013 , published in the Official Gazette on 06.05.2013 , substantially modifies the current Tenancies Act , specifically sections 4 and 5, 7 to 11, 13 to 20, 23 to 25, 27 , 35 and 36 . Here you can access the updated text of the new Rent Act to the new wording of those articles after this reform.

LAW 29/94 URBAN LEASING November 24, 1994 BOE No. 282 of November 25, 1994

Modifications:

Law 13 /1996 of 12.30.1996 ( BOE 31/12/96 )

Law 50 /1998 of 30-12-1998 ( BOE 31/12/98 )

Law 55/ 1999 of 29.12.1999 ( BOE 30/12/99 )

Law 1 /2000 of 01.07.2000 ( BOE 01/08/00 )

Law 19/2009 , of 23-11-2009 ( BOE 24/11/09)

Law 39 /2010, dated 22-12-2010 ( BOE 23/12/10 )

Law 4/2013 , of 06/04/2013 ( BOE 05/06/13 )

Download the Rent Act in pdf Download the current law and updated rents pdf

PREAMBLE

The legal status of urban leases is currently regulated by the text of the Tenancies Act 1964, approved by Decree 4.104/1964 , of December 24 .

The principles underlying the tenancy law reform carried out in 1964 , as stated in the Explanatory Memorandum of Law 40/1964 , of temper were the liberalizing movement of urban property to the economic circumstances and the requirements of justice. However, the revised text did not reach its goals to unlock the frozen income situation . The quoted text devoted also a subrogation regime , both inter vivos and mortis causa , favorable to the interests of the tenant .

Both circumstances dictated a policy framework that practice has shown that encouraged the use of the school barely rentable .

Under these circumstances , the Royal Decree -Law 2/1985 , of April 30 on Measures Economic Policy , introduced two changes to the regulation of urban leases regime who have had an enormous impact on the subsequent development of this sector. These modifications were freedom for local housing transformed into business and the freedom to agree on the duration of the contract , eliminating the mandatory nature of the forced extension in urban leases .

Royal Decree -Law 2/1985 has had mixed results . On the one hand, it shows that the downward trend in the percentage of rental housing that was occurring in the early eighties to stop, but could not substantially reverse the sign of the trend. On the other hand , however , has generated an enormous instability in the rental housing market by giving rise to a phenomenon of short-term contracts . This in turn has led to increased movement of significant income , which has been exacerbated by their simultaneity in time with a period of rising prices in the housing market .

At present , the market for urban housing leases are characterized by the coexistence of two distinct situations . On the one hand , contracts concluded pursuant to Royal Decree -Law 2/1985 , representing approximately 20 100 of the total and are characterized by high incomes and a significant degree of occupational turnover widespread consequence of its annual duration . On the other hand , contracts entered into before the date of entry into force of Royal Decree -Law 2/1985 . In general , this is not high -income contracts and , in the case of contracts entered into before Tenancies Act , 1964 , approximately 50 100 of the total, with rents that can qualify as uneconomic .

Dysfunctions that this situation generates in the market are such that they have become an alternative to leasing unattractive against the acquisition of ownership in relation to the solution to the housing problem . Thus, only 18 of the approximately 100 total housing stock is under lease .

Therefore, the ultimate aim pursued by the reform is to contribute to enhancing the urban rental market as a basic piece of a housing policy guided by the constitutional mandate enshrined in Article 47, to recognize the right of all Spanish to enjoy decent and adequate housing .

Achieving this goal requires an amendment regulation to establish a proper balance in the performance of the parties, and although it is clear that the regulatory change by itself is not a sufficient condition to enhance the offer in this sector , it is a condition necessary for this to occur.

The substantive regulation of the lease must clear differentiation from treatment of urban rents and housing intended for any other use other than housing , to understand that the underlying economic realities are substantially different and deserving , therefore, of disparate regulatory systems that echo of that difference.

In this sense , while maintaining the protective nature of the regulation of urban housing leases , is chosen in relation to other uses by regulation as absolute based on the free consent of the parties .

In addition , the law contains a partial reform of the regulation of arrendaticios processes and modification of the regime currently in force contracts .

The regulation of urban housing leases presents significant developments , primarily in relation to its duration. In this regard , it was decided to establish a minimum term of five years contract , to understand that within these features allows a certain stability for households enables them to contemplate the lease as a valid alternative to ownership. At the same time , it is too long that could constitute an obstacle to both private landowners and business promoters sitúen homes in this market.

The minimum term is built from freely agreed between the parties on the initial contract period plus annual renewals system until reaching the mandatory minimum of five years duration, if the initial agreement had been for a shorter period .

The law also introduces a mechanism for tacit renewal , was at least the warranty period of five years , which gives rise to a new term articulated also on an annual, three years.

The recognition of the existence of situations that require shorter periods of time has made ??the law provides for this possibility, but linked exclusively to the need , known at the time of conclusion of the contract , to recover the use of leased housing to address the own landlord .

The establishment of a limited term of mitigates the impact of the Institute of subrogation may have on the balance of benefits. To the extent that the right of persons subrogated to continue using leased housing continues only until the completion of the contract period , no objection to keep that right in the field ” mortis causa ” in favor of those with direct link to the lessee . An outstanding new recognition of the right to cohabitant ” cohabitees ” .

In relation to inter vivos substitutions , only recognized its existence prior written consent of the lessor. At the same time , it introduces a novelty in cases of judgments that , in processes of annulment, separation or divorce , the spouse assigned housing not owner. In these cases , it is recognized “ex lege ” to the spouse the right to continue using the property leased by the remainder of the contract period .

The income scheme is built around the principle of freedom of agreements between the parties to the determination of the initial rent for both new contracts to those who stand with tenants already in place. This segurará , when this is necessary , as income from contracts allow market reflect reality , if this could not actually move to the income by way of planned updates . This may be so, because the rule provides an update mechanism of income linked to percentage changes that you may experience in any one year the Consumer Price Index .

As regards the rights and obligations of the parties , the law broadly maintaining current regulation without introducing great innovations . An exception is the establishment of a special provision for affected tenants with disabilities or disabled dependents, who intend to make changes to the leased property that enhance the use of the same .

It also maintains the right of first refusal in favor of the tenant in the event of sale of the leased property during the term of the lease although referring to market conditions, on the understanding that is an instrument without posing a serious onerous for the landlord increases the likely to stay in housing tenant .

Finally, with regard to the award of contracts , the law maintains the freedom of the parties to opt for oral or written form . At the same time, expressly stipulates the possibility of all leases , regardless of its duration, to access the Land Registry , trying, on the other hand , leverage this accessibility by linking certain building measures or benefit to the fact of registration. This not only helps to strengthen the guarantees of the parties, but increases the information available to the state , allowing the design and implementation of measures that can contribute to improving the management rules and practice of the degrees.

Tenancies law abandons the traditional distinction between urban rental housing and commercial leases and similar business to differentiate between urban rental housing , which are those dedicated to meeting the need for permanent housing tenant, his spouse or dependent children , and leases for uses other than housing , a category which includes leases of second homes, the season, the local traditional business and treated as such .

This new categorismo is based on the idea of ??granting the tenant protection measures only where the purpose of the lease being satisfying the housing needs of the individual and his family , but not in other cases where economic needs are met , recreational or administrative .

To do this, in the regulation of urban leases for non-residential use , the law chooses to leave the parties freely agreed between all elements of the contract , constituting free extra regulation pact also allows a wide use of the procedure of Civil Code .

It regulates and , additionally to the expressed will of landlord and tenant, the conservation regime and work obligations , the right of first refusal , the transfer and subrogation ” mortis causa ” , but limited to the spouse and children of the tenant continue the activity.

Regulation is introduced in this new release consisting of the tenant’s right to be compensated when , wanting to continue the lease , must leave the premises by the lapse of the period provided , if somehow the landlord or a new tenant could benefit from customers obtained by the former tenant , or alternatively, removal costs and damages resulting from the same , when the tenant is forced to move their activities .

The tenancy deposit remains mandatory in both housing and different use , noting the amount in one or two months’ rent , as rental housing or other use . At the same time it allows the Autonomous Communities in housing powers governing the mandatory deposit on behalf of the Community itself , as the returns generated by these funds have emerged as an important source of funding for regional housing policies , which is considered to be maintained.

In regulating arrendaticios processes provides that the jurisdiction to hear disputes shall , in any event, the Court of First Instance of the place where the property is situated urban , excluding the possibility of modifying the functional competence via express submission different judge or implied .

This recall does not preclude the possibility that the parties to the legal relationship may agree to resolve their disputes , the use of arbitration.

The processing arrendaticios process defers to the judgment of cognition , making express reservation of cases under the judgment of eviction and judgment when executing verbal , in this case , actions to determine income or amounts shall be paid to the tenant.

Also regulated , the conditions under which the tenant may weaken evictions action promoted by the non-payment of amounts due under the rental agreement . This regulation clarifies significantly the enervation and rehabilitation possibilities contained in the revised text of 1964 .

In the case of joinder is established, along with traditional regulation , the possibility of accumulation that assists tenants when proceedings commenced merge into common events and are directed against the same landlord . Also allows it in cases of termination for non-payment, the accumulated exercise and simultaneous action to terminate the contract and claim the amounts due.

Finally , and as most significant development Tenancies law in procedural matters , regulation establishes appeal in tenancy by understanding that matter , given its importance and significance of the regulatory changes introduced this rule , should be subject to legal doctrine developed in Supreme Court building . As most characteristic of the appeal may be noted the following : only be susceptible to the appeal the rulings issued in the procedures followed by the trial of cognition , provided that the judgments of first and second instance fails to conform, and income of contracts is below the limits enshrined by law . As regards existing contracts to the entry into force of this law , those held pursuant to Royal Decree -Law 2/1985 have no particular problem since it has been on the free will of the parties that has determined the regime of the relationship as far as regards duration and income . Therefore, these contracts will continue until terminated subject to the same regime that came so far still .

At that time, the new tenancy that can be on the property shall be subject to the new rules. This regulation does except for those contracts which, although dated after May 9, 1985 , have been concluded subject to the regime of forced extension , in deriving this free agreement between the parties .

As regards contracts previously concluded, the law chooses a solution that tries to combine the simplicity maximum possible with a balanced treatment of the different situations in which the conflicting parties meet. Thus , we introduce an approach that maintains the criterion of differential treatment between housing leases and local business of providing milder conditions modification that housing tenant of commercial premises .

Considering the harmful effects it has had the effect of extending long -mandated Act of 1964 , addresses the need to limit the duration of this temporary mandatory extension restoring tenant relationship in accordance with its own nature but this change is made taking into account the social and economic effects of the measure taking into account the personal and family situation and the economic capacity of the tenants.

In this regard, the rental housing you opt for total abolition of subrogation ” inter vivos ” , except for the derivative of a court in matrimonial proceedings , and for the gradual abolition of rights of subrogation ” mortis causa ” that the revised text of 1964 recognized .

As this measure affects potential situations whose rights are different, original contract holders tenants , landlords and tenants first surrogacy surrogacy second , the rule should provide appropriate responses for each . Hence the elimination of subrogation is the more gradual the higher the potential content rights Tenancies law provides for each course from the general principle of keeping the current tenant and your spouse the right to continue in the use of leased housing until his death where this right they were recognized by the 1964 legislation .

As regards the system of rents , the law chooses to try to unlock the frozen income situation . To this end , establishing a system of review applicable to all prior to May 9, 1985 , which seeks to recover not passed on variations in inflation from the date of conclusion of the contract or the last legal review, as appropriate . This revision does not occur immediately but gradually , increasing the number of years that the total revision occurs in inverse tenant ‘s rent , enabling tenants to lower economic level to adapt their economies to the new reality .

For tenants of low-income , under two and a half , three or three and half times the minimum wage based on the number of people who live in rented housing , excluding income reviewing sending each to the Government for the period of one year from the entry into force of the Act set up a compensation mechanism for those landlords fiscal nature which could not , by the circumstances described above proceed to update rents.

It also gives landlords the right to enjoy benefits in the wealth tax , the property tax on the cost of maintenance of the leased property and the cost of services and supplies to enjoy the rented premises in these three cases by imputing their amounts to tenants. In the case of leases of business premises, it was decided to coordinate an agenda temporal resolution of these contracts , although distinguishing between leases in which the tenant is a natural person of those in which is a legal person , assuming greater financial solvency where the more complex organizational framework .

Therefore remain , albeit limited , subrogation rights upon death in the first case , ensuring the family group linked to the development of the activity, a minimum of twenty years may be exceeded while the tenant and your spouse live and continue the exercise of the activity that comes developing in-house.

For leases of legal persons are configured rated resolution times , between five and twenty years, depending on the nature and volume of activity in the leased premises , configured within short duration for those leases in which they develop activities with economic potential such that place holders of these contracts in equilibrium positions on landlords when negotiating new lettings conditions .

As for the rent paid on these contracts , reproduces review scheme established for residential leases , graduating temporarily the rate of review in accordance with the categories set out above .

To promote continuity of tenants, the Tenancies Act regulates a newly created figure is the preferred leasehold , which gives the tenant a preferential right to continue using the leased premises at the time of termination of the contract , to any third party at market .

It also stipulates a compensation law should not continue using the leased premises when another person, whether the owner or a new tenant , customers can benefit from the activity generated by the former tenant .

As assimilated urban leases , tenancy both the local and the business, are given a treatment similar to leases of business premises , on hours and income scheme .NOUVELLE LOI POUR LOUER

La loi 4/ 2013 sur les mesures pour promouvoir la flexibilité et Locations marché de l’habitation , de Juin 4 2013, publié dans le Journal officiel du 06.05.2013 , modifie considérablement la Loi sur la location à usage courant , notamment les articles 4 et 5 , 7 à 11, 13 à 20, 23 à 25, 27 , 35 et 36 . Ici vous pouvez accéder au texte mis à jour de la nouvelle loi sur les loyers , la nouvelle rédaction de ces articles après cette réforme.

LOI 29/94 URBAN LEASING 24 Novembre , 1994 BOE n ° 282 du 25 Novembre 1994

modifications:

Loi 13 /1996 du 30/12/1996 (BOE 31/12/96 )

Loi 50 /1998 du 30-12-1998 (BOE 31/12/98 )

La loi 55 /1999 du 29.12.1999 (BOE 30/12/99 )

Loi 1/ 2000 du 01.07.2000 (BOE 01/08/00 )

Loi 19 /2009, du 23-11-2009 (BOE 24/11/09 )

Loi 39 /2010, en date du 22-12-2010 (BOE 23/12/10 )

La loi 4/ 2013, du 06/04/2013 (BOE 05/06/13 )

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PREAMBULE

Le statut juridique des baux urbains est actuellement régie par le texte de la Loi sur la location à usage 1964 approuvé par le décret 4.104/1964 du 24 Décembre .

Les principes qui sous-tendent la réforme du droit du bail effectuée en 1964 , comme indiqué dans l’exposé des motifs de la loi 40/ 1964 de l’humeur étaient au mouvement de libéralisation de la propriété urbaine de la situation économique et les exigences de justice. Toutefois , le texte révisé n’a pas atteint ses objectifs pour débloquer la situation sur le revenu gelé. Le texte cité consacre également un régime de subrogation , à la fois entre vifs et à cause de mort , favorable aux intérêts du locataire .

Les circonstances dictées un cadre politique que la pratique a montré que a encouragé l’utilisation de l’école à peine rentable .

Dans ces circonstances, le décret- loi n ° 2 /1985 du 30 Avril sur les mesures politiques économiques Royal, introduit deux modifications à la réglementation du régime des baux urbaine qui ont eu un impact énorme sur le développement ultérieur de ce secteur. Ces modifications ont la liberté de logement local transformé en entreprise et la liberté de s’entendre sur la durée du contrat , éliminant ainsi le caractère obligatoire de l’ extension forcée dans les baux urbains.

Décret-loi royal 2/1985 a eu des résultats mitigés . D’une part , elle montre que la tendance à la baisse du pourcentage de logements locatifs qui se passait au début des années quatre-vingt d’arrêter, mais ne pouvait pas substantiellement inverser le signe de la tendance. D’autre part , cependant , a généré une énorme instabilité dans le marché du logement locatif en donnant naissance à un phénomène de contrats à court terme . Ce tour a conduit à la circulation accrue de revenu importante , qui a été exacerbée par leur simultanéité dans le temps avec une période de hausse des prix dans le marché du logement .

À l’heure actuelle , le marché des contrats de location de logements urbains se caractérisent par la coexistence de deux situations distinctes . D’une part , les contrats conclus en application de décret-loi royal 2/1985 , ce qui représente environ 20 100 du total et sont caractérisés par des revenus élevés et un degré significatif de professionnels chiffre d’affaires conséquence généralisée de la durée annuelle. D’autre part , les contrats conclus avant la date d’entrée en vigueur du décret- loi 2/ 1985. En général , ce n’est pas les contrats à revenu élevé et , dans le cas des contrats conclus avant la Loi sur la location à usage 1964, environ 50 100 du total, avec des loyers qui peuvent se qualifier comme non rentable .

Dysfonctionnements que cette situation engendre sur le marché sont telles qu’ils sont devenus une alternative à la location d’ attrait contre l’ acquisition de la propriété par rapport à la solution du problème du logement. Ainsi , seulement 18 du stock de logements environ 100 au total est en cours de bail.

Par conséquent, le but ultime poursuivi par la réforme est de contribuer à l’amélioration du marché locatif urbain comme un élément fondamental d’une politique du logement guidé par le mandat constitutionnel consacré par l’article 47, de reconnaître le droit de tous les Espagnols à disposer d’un logement décent et adéquat .

La réalisation de cet objectif nécessite une réglementation d’amendement à établir un juste équilibre dans la performance des parties, et même s’il est clair que le changement de la réglementation n’est pas en soi une condition suffisante pour améliorer l’offre dans ce secteur , il est une condition nécessaire pour ce faire .

Le règlement de fond du bail doit clairement différenciés de traitement des loyers urbains et au logement destinées à tout autre usage autre que logement , de comprendre que les réalités économiques sous-jacents sont très différents et méritent , par conséquent, de systèmes réglementaires disparates qui font écho de cette différence .

En ce sens, tout en conservant le caractère protecteur de la réglementation des baux de logement urbain , est choisi par rapport à d’autres usages , par règlement, absolue fondée sur le libre consentement des parties.

En outre, la loi prévoit une réforme partielle de la régulation des processus arrendaticios et la modification du régime actuellement dans les contrats de force.

La réglementation des baux de logement urbain présente des développements importants , surtout en ce qui concerne sa durée. À cet égard, il a été décidé d’établir une durée minimale de cinq ans contrat, à comprendre qu’au sein de ces caractéristiques permet une certaine stabilité pour les ménages leur permet de contempler le bail comme une alternative valable à la propriété. Dans le même temps , elle est trop longue qui pourrait constituer un obstacle à la fois les propriétaires privés et les promoteurs affaires des maisons de sitúen sur ce marché.

La durée minimale est construit à partir librement convenue entre les parties sur la durée du contrat initial, plus le système de renouvellement annuel jusqu’à atteindre le minimum obligatoire une durée de cinq ans , si l’accord initial avait été pendant une courte période .

La loi introduit également un mécanisme de reconduction tacite , était au moins la période de garantie de cinq ans, ce qui donne lieu à un nouveau terme articulée également sur ??une base annuelle , trois ans.

La reconnaissance de l’existence de situations qui requièrent de courtes périodes de temps a fait la loi prévoit cette possibilité , mais exclusivement liée à la nécessité , connu au moment de la conclusion du contrat, de récupérer l’usage de logements loués à répondre à la propre propriétaire.

La mise en place d’une durée limitée de atténue l’impact de l’Institut de subrogation peut avoir sur l’équilibre des avantages . Dans la mesure où le droit des personnes subrogés continuer à utiliser logement loué continue seulement jusqu’à la fin de la période du contrat , aucune objection à maintenir ce droit dans le champ ” mortis causa ” en faveur de ceux qui lien direct vers le locataire . Une nouvelle reconnaissance exceptionnelle du droit de ” cohabitants ” cohabitant .

En ce qui concerne les substitutions entre vifs , seulement reconnu l’existence d’ un consentement préalable et écrit du bailleur. Dans le même temps , il introduit une nouveauté dans les cas de jugements qui , dans les processus d’ annulation, de séparation ou de divorce , le conjoint affecté logement pas propriétaire . Dans ces cas , il est reconnu « de plein droit » à l’épouse le droit de continuer à utiliser le bien loué par le reste de la durée du contrat.

Le système de revenu est construit autour du principe de la liberté d’accords entre les parties à la détermination du loyer initial pour deux nouveaux contrats à ceux qui se tiennent avec les locataires déjà en place. Cette segurará , lorsque cela est nécessaire , que les revenus de contrats permettent marché reflète la réalité, si cela pourrait ne pas se déplacer au revenu par le biais de mises à jour planifiées. Cela peut être vrai , parce que la règle prévoit un mécanisme de mise à jour de revenu liée à la variation en pourcentage que vous pouvez rencontrer dans une année de l’Indice des prix à la consommation .

En ce qui concerne les droits et obligations des parties , le maintien de la loi largement la réglementation en vigueur sans introduire de grandes innovations . Une exception est la constitution d’une provision spéciale pour les locataires concernés handicapés ou personnes à charge handicapés, qui ont l’intention d’ apporter des modifications à la propriété louée qui favorisent l’utilisation de la même.

Il maintient également le droit de premier refus en faveur du locataire en cas de vente du bien loué pendant la durée du bail , bien que se référant aux conditions du marché , étant entendu que c’est un instrument sans poser de sérieux onéreux pour le propriétaire augmente le susceptibles de rester dans locataire d’un logement .

Enfin, en ce qui concerne la passation des marchés , la loi maintient la liberté des parties d’opter pour la forme orale ou écrite. Dans le même temps , prévoit expressément la possibilité de tous les baux , quelle que soit sa durée, pour accéder au registre foncier , d’essayer, d’autre part , tirer parti de cette accessibilité en reliant certaines mesures de renforcement ou bénéficier du fait de l’inscription. Cela contribue non seulement à renforcer les garanties des parties, mais augmente l’information disponible à l’État, permettant la conception et la mise en œuvre des mesures qui peuvent contribuer à l’amélioration des règles de gestion et la pratique des degrés.

La loi sur la location abandonne la distinction traditionnelle entre les logements locatifs en milieu urbain et les baux commerciaux et d’affaires similaire à différencier les logements locatifs en milieu urbain , qui sont ceux qui se consacrent à répondre à la nécessité pour le locataire d’ un logement permanent , son conjoint ou des enfants à charge , et les baux pour des usages autres que le logement, une catégorie qui comprend les baux de résidences secondaires , la saison, l’activité traditionnelle locale et traités comme tels .

Cette nouvelle categorismo est basé sur l’idée d’accorder des mesures de protection des locataires que si le but de la location en répondant aux besoins de logement de l’individu et de sa famille , mais pas dans d’autres cas où les besoins économiques sont remplies, récréative ou administrative.

Pour ce faire, dans la réglementation des baux urbains à usage non résidentiel , la loi choisit de quitter les parties librement convenus entre tous les éléments du contrat, constituant pacte de libre régulation supplémentaire permet également un large recours à la procédure de code civil.

Il réglemente et , en plus de la volonté exprimée par le propriétaire et le locataire , le régime de conservation et obligations de travail , le droit de premier refus , le transfert et la subrogation ” à cause de mort », mais limité au conjoint et aux enfants du locataire poursuivre l’activité .

Le règlement est introduit dans cette nouvelle version comprenant le droit du locataire d’être indemnisés lorsque , voulant poursuivre la location , doit quitter les lieux par l’expiration du délai prévu , si en quelque sorte le propriétaire ou un nouveau locataire pourraient bénéficier d’ clients obtenus par l’ancien locataire , ou alternativement, les frais de déménagement et les dommages résultant de la même , lorsque le locataire est obligé de déplacer leurs activités .

Le dépôt de location reste obligatoire à la fois le logement et l’utilisation différente , constatant le montant du loyer d’un ou deux mois, comme le logement locatif ou toute autre utilisation . Dans le même temps, il permet aux communautés autonomes en matière de logement pouvoirs régissant le dépôt obligatoire au nom de la Communauté elle-même , que les rendements générés par ces fonds sont devenus une source importante de financement pour les politiques régionales de logement , qui est considéré être maintenu.

Dans la régulation des processus arrendaticios prévoit que la compétence pour connaître des litiges doit, en tout état de cause , le Tribunal de première instance du lieu où est situé l’immeuble urbain , excluant la possibilité de modifier la compétence fonctionnelle par soumission express autre juge ou implicite .

Ce rappel ne fait pas obstacle à la possibilité que les parties à la relation juridique peuvent convenir de régler leurs différends , le recours à l’arbitrage .

Le processus arrendaticios traitement s’en remet à la décision de la cognition , de la réservation expresse de cas dans le cadre du jugement d’expulsion et de jugement lors de l’exécution verbale, dans ce cas , les actions pour déterminer le revenu ou les montants doivent être payés au locataire.

Également réglementée , les conditions dans lesquelles le locataire peut affaiblir l’action des expulsions promus par le non – paiement des sommes dues au titre du contrat de location . Ce règlement clarifie considérablement les possibilités d’ énervement et de réhabilitation contenues dans le texte révisé de 1964.

Dans le cas de la jonction est établie, ainsi que la réglementation traditionnelle , la possibilité d’accumulation qui aide les locataires lors de procédures engagées fusionner en événements communs et sont dirigés contre le même propriétaire. En outre, il permet en cas de licenciement pour non – paiement , l’exercice cumulé et de l’action simultanée de résilier le contrat et de réclamer les sommes dues.

Enfin, et comme le plus important développement loi sur la location à des questions de procédure , le règlement établit appel en location par la compréhension de cette question , compte tenu de son importance et de la signification des changements réglementaires introduits cette règle, devrait être soumis à la doctrine développée dans le bâtiment de la Cour suprême . Comme la plupart des caractéristiques de l’appel peut être noté ce qui suit : seulement être sensibles à l’appel des décisions rendues dans les procédures suivies par le procès de cognition , à condition que les jugements de première et deuxième instance n’est pas conforme , et le revenu des contrats est inférieure aux limites consacrés par la loi. En ce qui concerne les contrats existants à l’entrée en vigueur de la présente loi, celles organisées en vertu de décret-loi royal 2/1985 n’ont pas de problème particulier car il a été sur la libre volonté des parties qui a déterminé l’ régime de la relation autant en ce qui concerne la durée et le revenu. Par conséquent, ces contrats se poursuivront jusqu’à fin soumis au même régime qui est venu jusqu’ici toujours .

A cette époque , le nouveau bail qui peut être sur la propriété sera soumise aux nouvelles règles . Ce règlement fait exception de ces contrats qui , bien que daté après le 9 mai 1985, ont été conclus sous le régime de l’extension forcée, en dérivant cet accord de libre entre les parties.

En ce qui concerne les contrats conclus précédemment, la loi choisit une solution qui essaie de combiner le maximum de simplicité possible avec un traitement équilibré des différentes situations dans lesquelles les parties en conflit se rencontrent. Ainsi , nous introduisons une approche qui maintient le critère de la différence de traitement entre les baux d’habitation et les entreprises locales de fournir des conditions plus douces modification que le logement des locataires de locaux commerciaux .

Considérant les effets néfastes qu’il a eu pour effet d’étendre la Loi long mandatée de 1964 , traite de la nécessité de limiter la durée de cette prolongation obligatoire temporaire restaurer la relation locataire conformément à sa propre nature mais ce changement est effectué en tenant compte des effets sociaux et économiques de la mesure en tenant compte de la situation personnelle et familiale et la capacité économique des locataires.

À cet égard, le logement locatif vous opter pour l’abolition totale de subrogation ” entre vifs », sauf pour le dérivé d’un tribunal dans les procédures matrimoniales , et la suppression progressive des droits de subrogation ” mortis causa » qui le texte révisé de 1964 reconnue .

Comme cette mesure affecte les situations potentielles dont les droits sont différents, originaux contrat porte locataires, propriétaires et locataires première maternité de substitution substitution Deuxièmement, la règle devrait fournir des réponses appropriées pour chacun. D’où la suppression de la subrogation est la plus progressive , plus le potentiel contenu le droit des droits de location à usage d’ offre pour chaque cours au principe général de garder le locataire actuel et votre conjoint le droit de continuer dans la utiliser de logements loués jusqu’à sa mort où ce droit, ils ont été reconnus par la loi de 1964 .

En ce qui concerne le système des loyers , la loi choisit pour tenter de débloquer la situation sur le revenu gelé. À cette fin, l’établissement d’un système de contrôle applicable à tous avant le 9 mai 1985, qui cherche à récupérer pas passé sur les variations de l’inflation à partir de la date de conclusion du contrat ou le dernier examen juridique , le cas échéant . Cette révision ne se produit pas immédiatement, mais progressivement , en augmentant le nombre d’années que la révision totale se produit dans le loyer du locataire inverse , ce qui permet aux locataires de réduire le niveau économique pour adapter leurs économies à la nouvelle réalité .

Pour les locataires à faible revenu , moins de deux ans et demi, trois ou trois fois et demie le salaire minimum en fonction du nombre de personnes qui vivent dans un logement loué , à l’exclusion des revenus examen envoi de chaque au gouvernement pour une période d’un an à compter de l’entrée en vigueur de la Loi sur la mise en place d’un mécanisme de compensation pour les propriétaires nature fiscale qui ne pouvait , par les circonstances décrites ci-dessus continuer à mettre à jour les loyers.

Il donne également les propriétaires le droit de jouir des avantages de l’impôt sur ??la fortune , la taxe foncière sur le coût de l’entretien du bien loué et le coût des services et des fournitures pour profiter des locaux loués dans ces trois cas en imputant leurs montants aux locataires. Dans le cas des contrats de location de locaux d’activités , il a été décidé de coordonner une résolution temporelle de l’ ordre du jour de ces contrats , bien que la distinction entre les baux dont le locataire est une personne physique de ceux qui est une personne morale , en supposant une plus grande solvabilité financière où le cadre organisationnel plus complexe.

Donc rester , quoique limitée, des droits de subrogation en cas de décès dans le premier cas , assurant le groupe familial lié au développement de l’activité, un minimum de vingt ans ne peuvent être dépassés pendant que le locataire et votre conjoint vivent et poursuivre l’exercice de l’activité qui vient en développement en interne.

Pour les baux de personnes morales sont configurés fois évalué résolution, entre vingt-cinq ans, selon la nature et le volume d’activité dans les locaux loués , configuré à courte durée de ces baux dans lequel ils se développent activités ayant un potentiel économique telles que placer les titulaires de ces contrats en positions d’équilibre sur les propriétaires lors de la négociation de nouvelles conditions de locations.

En ce qui concerne le loyer payé sur ces contrats , reproduit système d’évaluation mis en place pour les baux d’habitation , où il obtient temporairement le taux de révision conformément aux catégories définies ci-dessus.

Pour promouvoir la continuité des locataires , la Loi sur la location régule un personnage nouvellement créé est le bail préféré, qui donne au locataire un droit préférentiel de continuer à utiliser les lieux loués au moment de la résiliation du contrat , à un tiers sur le marché.

Il prévoit également un droit de compensation ne doit pas continuer à utiliser les lieux loués quand une autre personne , que ce soit le propriétaire ou un nouveau locataire , les clients peuvent bénéficier de l’activité générée par l’ancien locataire .

Baux urbains comme assimilés , de location à la fois le local et l’ entreprise , reçoivent un traitement similaire à la location de locaux commerciaux, sur les heures et régime de revenu .Neues Gesetz zu vermieten

Gesetz 4/2013 über Maßnahmen zur Förderung der Flexibilität und Vermietung Housing Market , dem 4. Juni 2013 im Amtsblatt am 06.05.2013 veröffentlicht wurde, entscheidend ändert die aktuelle Tenancies Act , speziell die Abschnitte 4 und 5, 7 bis 11, 13 bis 20, 23 bis 25, 27 , 35 und 36 . Hier können Sie die aktualisierte Fassung der neuen Mietrechtsgesetz dem neuen Wortlaut dieser Artikel nach dieser Reform zugreifen .

LAW 29/94 URBAN LEASING 24. November 1994 BOE Nr. 282 vom 25. November 1994

Änderungen :

Gesetz 13 /1996 vom 1996.12.30 (BOE 31/12/96 )

Gesetz 50 /1998 vom 30-12-1998 (BOE 31.12.98 )

Gesetz 55 /1999 vom 29.12.1999 (BOE 30/12/99 )

Gesetz 1/ 2000 des Rates vom 01.07.2000 (BOE 01/08/00 )

Gesetz 19 /2009, von 23-11-2009 (BOE 24.11.09 )

Gesetz 39 /2010, vom 22-12-2010 (BOE 23.12.10 )

Gesetz 4/ 2013 von 06.04.2013 (BOE 05.06.13 )

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PREAMBLE

Der rechtliche Status der städtischen Leasing wird derzeit von der Text des Tenancies Act 1964 , genehmigt durch Dekret 4.104/1964 , vom 24. Dezember geregelt.

Die Grundsätze der Mietrechtsreform aus 1964 durchgeführt , wie es in der Begründung des Gesetzes 40/1964 , des Charakters angegeben waren die Liberalisierung Bewegung der städtischen Immobilie an die wirtschaftlichen Gegebenheiten und den Anforderungen der Gerechtigkeit. Allerdings hat der überarbeitete Text nicht erreichen ihre Ziele , um das gefrorene Einkommenssituation entsperren. Der zitierte Text auch ein Forderungsübergang Regime , sowohl unter Lebenden und von Todes wegen , günstig auf die Interessen des Mieters gewidmet.

Beide Umstände diktiert einen politischen Rahmen , dass die Praxis gezeigt, dass die Verwendung ermutigt der Schule kaum vermietbar ist .

Unter diesen Umständen hat das Real Decreto- Gesetz 2/ 1985 vom 30. April über Maßnahmen der Wirtschaftspolitik , hat zwei Änderungen an der Regelung der städtischen Leasing Regimes, hatte einen enormen Einfluss auf die spätere Entwicklung dieses Sektors haben . Diese Änderungen waren Freiheit für lokale Gehäuse verwandelt in die Wirtschaft und die Freiheit, sich auf die Dauer des Vertrages zuzustimmen , wodurch die Unabdingbarkeit der erzwungenen Verlängerung in städtischen Leasing.

Königliches Dekret-Gesetz 2/1985 hat gemischte Ergebnisse . Auf der einen Seite zeigt es, dass der Abwärtstrend des Anteils von Mietwohnungen , die in den frühen achtziger Jahren zu stoppen auftretenden wurde , konnte aber nicht wesentlich das Vorzeichen des Trends. Auf der anderen Seite hat jedoch eine enorme Instabilität in der Mietwohnungen Markt , die zu einem Phänomen der kurzfristigen Verträgen generiert. Dies wiederum hat zu verstärkten Bewegung nennenswerten Einkünfte , die durch ihre Gleichzeitigkeit wurde in der Zeit verschärft mit einer Periode der steigenden Preise auf dem Wohnungsmarkt geführt .

Derzeit sind der Markt für städtischen Wohnungsbau -Leasing durch die Koexistenz von zwei verschiedenen Situationen aus. Auf der einen Seite , abgeschlossenen Verträgen gemäß Königliche Gesetzesdekret 2/1985 , was etwa 20 100 der insgesamt und zeichnen sich durch hohe Einkommen und ein hohes Maß an Arbeitssicherheit Umsatz verbreitete Folge seine jährliche Dauer gekennzeichnet . Auf der anderen Seite werden Verträge, die vor dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Real Decreto-Ley 2/1985 . In der Regel ist dies nicht mit hohem Einkommen und Verträge im Falle von Verträgen, die vor Tenancies Act , 1964, etwa 50 100 der insgesamt mit Mieten, die als unwirtschaftlich qualifizieren können .

Dysfunktionen , dass diese Situation erzeugt auf dem Markt sind , so dass sie zu einer Alternative zum Leasing gegen den Erwerb von Eigentum in Bezug auf die Lösung der Wohnungsfrage unattraktiv. Somit ist nur 18 der rund 100 gesamten Wohnungsbestandes unter Mietvertrag.

Daher ist das ultimative Ziel der Reform verfolgt, um zur Verbesserung der städtischen Mietmarkt als grundlegende Stück einer Wohnungspolitik durch den verfassungsrechtlichen Auftrag in Artikel 47 verankert geführt beitragen , das Recht aller Spanisch zu erkennen genießen würdige und angemessene Wohnung .

Zur Erreichung dieses Ziels bedarf es einer Änderung der Verordnung auf ein angemessenes Gleichgewicht in der Performance der Parteien zu etablieren , und obwohl es klar ist, dass die regulatorischen Änderungen selbst nicht eine hinreichende Bedingung , um das Angebot in diesem Bereich zu verbessern, ist es eine Bedingung, notwendig für diese auftreten .

Die inhaltliche Regelung des Mietvertrages muss Unterscheidung von Behandlung von kommunalem Mieten und Gehäuse für jede andere Verwendung außer Gehäuse soll klären , zu verstehen, dass die zugrunde liegenden wirtschaftlichen Gegebenheiten wesentlich anders und verdient sind daher von disparate regulatorischen Systeme, die aus dieser Differenz echo .

In diesem Sinne , während die schützende Natur der Regulierung der städtischen Wohnungsbau -Leasing ist im Verhältnis zu anderen Nutzungen durch Verordnung als absolute bezogen auf die freie Zustimmung der Parteien gewählt .

Darüber hinaus enthält das Gesetz eine partielle Reform der Regulierung der arrendaticios Prozesse und Modifikation des Regimes derzeit geltenden Verträge .

Die Regulierung der städtischen Wohnungsbau -Leasing präsentiert bedeutende Entwicklungen , vor allem in Bezug auf seine Dauer . In diesem Zusammenhang wurde beschlossen, eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren Vertrag zu schaffen, zu verstehen, dass innerhalb dieser Funktionen ermöglicht eine gewisse Stabilität für Haushalte ermöglicht es ihnen, den Mietvertrag als gültige Alternative zu Eigentum zu betrachten. Zur gleichen Zeit , ist es zu lange , dass könnte ein Hindernis für den privaten Landbesitzern und Wirtschaftsförderer sitúen Häuser in diesem Markt darstellen .

Die Mindestlaufzeit von frei zwischen den Parteien über die anfängliche Vertragslaufzeit plus jährliche Erneuerungen System bis zum Erreichen der vorgeschriebenen Mindestanforderungen Dauer von fünf Jahren , wenn die ursprüngliche Vereinbarung für einen kürzeren Zeitraum vereinbart wurde gebaut .

Das Gesetz sieht außerdem einen Mechanismus für die stillschweigende Verlängerung , war zumindest die Gewährleistungsfrist von fünf Jahren , die Anlass zu einem neuen Begriff artikuliert auch auf einer jährlichen , drei Jahre .

Die Anerkennung der Existenz von Situationen, die kürzere Zeit benötigen hat das Gesetz sieht diese Möglichkeit , aber verlinkt ausschließlich auf die Notwendigkeit , die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages bekannt ist, um die Nutzung von gemieteten Wohnungen zu erholen , um die Adresse eigenen Vermieter.

Die Einrichtung einer begrenzten Laufzeit mildert die Auswirkungen des Instituts für Forderungsübergang kann auf das Gleichgewicht der Vorteile haben. In dem Maße , dass das Recht von Menschen übergegangen weiterhin mit geleasten Gehäuse nur weiter bis zum Abschluss der Vertragslaufzeit , keine Einwände gegen dieses Recht in das Feld ” mortis causa ” halten zu Gunsten von Menschen mit direkter Link auf den Leasingnehmer. Eine herausragende neue Anerkennung des Rechts auf Lebenspartner ” Lebensgefährten ” .

In Bezug auf die unter Lebenden Substitutionen, nur ihre Existenz anerkannt vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters . Gleichzeitig stellt es ein Novum in Fällen von Entscheidungen , die in Verfahren der Aufhebung , Trennung oder Scheidung , der Ehegatte Gehäuse nicht Eigentümer zugeordnet. In diesen Fällen wird erkannt, ” ex lege ” den Ehegatten das Recht zur weiteren Nutzung der Immobilie durch den Rest der Vertragslaufzeit vermietet.

Die Gewinn- Regelung wird um den Grundsatz der Freiheit der Vereinbarungen zwischen den Parteien auf die Bestimmung der ursprünglichen Miete für neue Verträge für diejenigen, die mit den Mietern stehen bereits an Ort und Stelle errichtet. Diese segurará , wenn dies notwendig ist , als Einkünfte aus Vertragsvereinbarungen dies zulassen Markt der Realität , wenn dies tatsächlich nicht der Gewinn bewegen über geplante Updates. Dies kann so sein, denn die Regel vorsieht, einen Update-Mechanismus von Erträgen im Zusammenhang mit prozentualen Veränderungen , die Sie in einem Jahr der Consumer Price Index auftreten können.

Im Hinblick auf die Rechte und Pflichten der Parteien , das Gesetz weitgehender Beibehaltung Stromregelung ohne dabei großen Innovationen . Eine Ausnahme ist die Errichtung einer Sondervorschrift für die betroffenen Mieter mit Behinderungen oder behinderten Angehörigen , die Änderungen an der Mietsache , die die Verwendung des gleichen erweitern machen wollen .

Darüber hinaus unterhält das Vorkaufsrecht zugunsten der Mieter im Falle der Veräußerung der Mietsache während der Laufzeit des Leasingvertrages obwohl Bezugnahme auf die Marktbedingungen , unter der Voraussetzung , dass ein Instrument ohne eine ernste belastend für den Vermieter ist erhöht sich die wahrscheinlich im Gehäuse Mieter bleiben.

Schließlich, im Hinblick auf die Vergabe von Aufträgen , hält das Gesetz die Freiheit der Parteien zur mündlichen oder schriftlichen Form entscheiden. Zur gleichen Zeit , schreibt ausdrücklich vor, die Möglichkeit, alle Mietverträge , unabhängig von ihrer Dauer, um das Land Registry zugreifen und versuchte , auf der anderen Seite , nutzen diese Zugänglichkeit durch die Verknüpfung bestimmter Maßnahmen oder profitieren, um die Tatsache der Registrierung. Dies hilft nicht nur , die Garantien der Parteien zu stärken, erhöht aber die Informationen, die der Staat , so dass das Design und die Umsetzung von Maßnahmen , die zur Verbesserung der Management- Regeln und der Praxis der Abschlüsse beitragen können.

Tenancies Gesetz verzichtet die traditionelle Unterscheidung zwischen städtischen Mietwohnungen und gewerbliche Mietverträge und ähnliche Unternehmen zwischen städtischen Mietwohnungen unterscheiden, welche sind die sich auf die Erfüllung der Notwendigkeit für eine dauerhafte Unterbringung Mieter , seinem Ehegatten oder unterhaltsberechtigte Kinder und Leasingverträge für andere Zwecke als den Wohnungsbau, eine Kategorie, die Verpachtung von Zweitwohnungen, die Saison , die lokalen traditionellen Geschäft und als solche behandelt beinhaltet .

Diese neue categorismo basiert auf der Idee der Gewährung der Mieter Schutzmaßnahmen nur dann, wenn der Zweck des Mietvertrages erfüllt die Wohnbedürfnisse des Individuums und seiner Familie bezogen ist , nicht aber in anderen Fällen, in denen wirtschaftliche Bedürfnisse erfüllt werden , Freizeit-oder Verwaltungskosten .

Um dies zu tun , bei der Regulierung des städtischen Mietverträge für Nicht- Wohnnutzung , wählt das Gesetz verlassen die Parteien frei vereinbart zwischen allen Elementen des Vertrages bildenden freien zusätzliche Regulierung Pakt ermöglicht auch eine breite Anwendung des Verfahrens der BGB .

Es regelt und zusätzlich zur ausdrücklichen Willen von Vermieter und Mieter , die Erhaltung Regime und Arbeit Verpflichtungen , die ein Vorkaufsrecht , die Übertragung und Abtretung ” mortis causa ” , sondern beschränkt sich auf die Ehepartner und Kinder des Mieters weiterhin die Aktivität .

Verordnung in dieser neuen Version , bestehend aus dem Mieter das Recht zu kompensieren , wenn , wollen den Mietvertrag fortsetzen werden eingeführt wird, müssen die Räumlichkeiten nach Ablauf der vorgesehenen Frist zu verlassen, wenn irgendwie der Vermieter oder ein neuer Mieter profitieren könnten Kunden durch den ehemaligen Mieter , oder alternativ , Umzugskosten und Schäden, die aus der gleichen , wenn der Mieter gezwungen wird, ihre Aktivitäten zu bewegen erhalten.

Das Mietverhältnis Lagerstätte bleibt in beiden Wohnungen und unterschiedliche Verwendung obligatorisch , in Anbetracht der Menge in einem oder zwei Monatsmieten , wie Mietwohnungen oder sonstige Verwendung . Gleichzeitig ermöglicht es die Autonomen Gemeinschaften in Gehäuse Befugnisse für die Pfandpflicht im Namen der Gemeinschaft selbst , da die Renditen dieser Fonds generiert als eine wichtige Finanzierungsquelle für regionale Wohnungspolitik aufgetaucht , was als gehalten werden.

Bei der Regulierung arrendaticios Prozesse sieht vor, dass die Zuständigkeit für Streitigkeiten hören werden , in jedem Fall ist das Gericht des Ortes, an dem das Grundstück gelegen ist urban , ohne die Möglichkeit einer Änderung der funktionale Kompetenz über express Einreichung anderen Richter oder stillschweigend.

Dieser Rückruf schließt jedoch nicht die Möglichkeit, dass die Parteien des Rechtsverhältnisses können vereinbaren, ihre Streitigkeiten , die Verwendung von Schiedsverfahren zu lösen.

Die Verarbeitung arrendaticios Prozess verzögert auf das Urteil der Erkenntnis , dass ausdrücklichen Vorbehalt der Fälle unter dem Gericht und Urteil Zwangsräumung beim Ausführen verbal, in diesem Fall , um Aktionen zu bestimmen Einkommen oder Beträge sind der Mieter zu zahlen.

Auch geregelt , unter welchen Voraussetzungen der Mieter Vertreibungen Aktion schwächen kann durch die Nichtzahlung der fälligen Beträge gemäß dem Mietvertrag gefördert . Diese Regelung stellt klar, deutlich die Erschlaffung und Rehabilitation Möglichkeiten in der revidierten Fassung des Jahres 1964 enthalten .

Im Fall der Streitgenossenschaft hergestellt ist, zusammen mit traditionellen Regulierung, die Möglichkeit der Akkumulation , die Mieter unterstützt , wenn ein Verfahren eingeleitet verschmelzen zu gemeinsamen Veranstaltungen und sind gegen den gleichen Vermieter gerichtet . Auch ermöglicht es in den Fällen der Kündigung wegen Nichtzahlung , der akkumulierten Übung und gleichzeitige Aktion den Vertrag zu kündigen und behaupten, die fälligen Beträge .

Schließlich, und als wichtigste Entwicklung Tenancies Gesetz in Verfahrensfragen , Regulierung Appell in Mietverhältnisses durch das Verständnis , dass Materie gründet , angesichts ihrer Bedeutung und die Bedeutung der regulatorischen Änderungen eingeführt diese Regel , unterliegen sollten Rechtslehre in Supreme Court Gebäude entwickelt. Da die meisten Merkmal der Beschwerde kann der folgendes zu beachten: nur anfällig für die Beschwerde die Urteile in den Verfahren, die von der Studie der Erkenntnis gefolgt ausgestellt , vorausgesetzt, dass die Urteile der ersten und zweiten Instanz nicht erfüllen , und Erträge von Aufträgen unterhalb der gesetzlichen Grenzen verankert. Hinsichtlich bestehender Verträge auf das Inkrafttreten dieses Gesetzes , hielt die nach Real Decreto-Ley 2/1985 haben kein besonderes Problem , da es auf dem freien Willen der Parteien, die bestimmt hat, war Regime der Beziehung so weit wie Hinblick auf die Dauer und Einkommen. Daher werden diese Verträge bis zu ihrer Beendigung unterliegen der gleichen Regelung , die bisher kam noch weiter .

Damals , so gilt das neue Mietverhältnis , das auf dem Grundstück sein können , unterliegen den neuen Regeln . Diese Regelung gilt nur für Aufträge , die zwar nach dem 9. Mai 1985 datiert, geschlossen worden sind vorbehaltlich des Rechts der erzwungenen Verlängerung , in der Ableitung dieser freien Vereinbarung zwischen den Parteien .

Bei Verträgen, vorher abgeschlossen ist, wählt das Gesetz eine Lösung, die die Einfachheit möglichst mit einer ausgewogenen Behandlung der verschiedenen Situationen, in denen die Konfliktparteien treffen kombinieren versucht . So stellen wir einen Ansatz, der das Kriterium der Ungleichbehandlung unterhält Mietverträge zwischen Gehäuse und lokalen Geschäft der Bereitstellung von milderen Bedingungen Modifikation, dass Gehäuse Mieter von Gewerberäumen .

Betrachtet man die schädlichen Auswirkungen es hatte den Effekt der Erweiterung langfristig mandatierten Act von 1964 hat , befasst sich mit der Notwendigkeit, die während dieser vorübergehenden obligatorische Erweiterung begrenzen Wiederherstellung Mieter-Verhältnis in Übereinstimmung mit seiner eigenen Natur aber diese Änderung wird unter Berücksichtigung der sozialen und wirtschaftlichen Auswirkungen der Maßnahme unter Berücksichtigung der persönlichen und familiären Situation und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Mieter.

In dieser Hinsicht ist die Mietwohnungen entscheiden Sie sich für vollständige Abschaffung der Regress ” unter Lebenden “, außer für die Ableitung von einem Gericht in Ehesachen und für den schrittweisen Abbau der Rechte der Abtretung ” mortis causa ” , dass der überarbeitete Text des Jahres 1964 anerkannt.

Da diese Maßnahme wirkt möglichen Situationen , deren Rechte sind unterschiedlich, ursprünglich Versicherungsnehmer Mieter, Vermieter und Mieter ersten Leihmutterschaft Leihmutterschaft zweiten sollte die Regel geeignete Antworten für jeden bieten . Der Wegfall der Abtretung ist der allmähliche desto höher das Potenzial Inhalt Rechte Tenancies Gesetz sieht für jeden Kurs von dem allgemeinen Grundsatz der Beibehaltung der derzeitigen Mieter und Ihr Ehepartner das Recht, in der weiterhin Nutzung von gemieteten Gehäuse bis zu seinem Tod , wo sie dieses Recht durch Gesetz von 1964 anerkannt wurden .

Was das System der Mieten, wählt das Gesetz , um zu versuchen , um das gefrorene Einkommenssituation entsperren. Zu diesem Zweck wird die Einrichtung eines Systems der Beurteilung , die für alle vor dem 9. Mai 1985 , die nicht auf Abweichungen der Inflation ab dem Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages oder der letzten rechtliche Überprüfung , gegebenenfalls weitergegeben erholen will. Diese Revision nicht sofort, sondern allmählich auftreten , die Erhöhung der Anzahl der Jahre, die Totalrevision in inverse Mieter die Miete erfolgt , so dass die Mieter den wirtschaftlichen Niveau zu senken , um ihre Wirtschaft an die neue Realität anzupassen.

Für Mieter mit niedrigem Einkommen unter zweieinhalb , drei oder dreieinhalb -fache des Mindestlohns auf die Anzahl der Menschen, die in Mietwohnungen leben , ohne Einkommen Überprüfung sendet jede der Regierung für den Zeitraum von einem Jahr ab dem Inkrafttreten des Gesetzes die Einrichtung eines Ausgleichsmechanismus für diejenigen Vermieter steuerlicher Art , die nicht , könnte durch den oben beschriebenen Umständen gehen die Mieten zu aktualisieren.

Es gibt auch Vermieter das Recht auf Leistungen in der Vermögensteuer , die Grundsteuer auf die Kosten der Instandhaltung der Mietsache und die Kosten für Dienstleistungen und Lieferungen , die gemieteten Räumlichkeiten genießen genießen in diesen drei Fällen von rechnete ihnen ihre Mengen an Mieter . Im Falle der Verpachtung von Geschäftsräumen , wurde beschlossen, eine Agenda zeitliche Auflösung dieser Verträge zu koordinieren , obwohl die Unterscheidung zwischen Leasingverträge, bei denen der Mieter ist eine natürliche Person , in denen eine juristische Person ist , vorausgesetzt, größere finanzielle Solvenz desto komplexer organisatorischen Rahmen .

Daher bleiben , wenn auch begrenzte , Forderungsübergang Rechte nach dem Tod im ersten Fall , die Gewährleistung der Familie Gruppe im Zusammenhang mit der Entwicklung der Tätigkeit , ein Minimum von zwanzig Jahren kann überschritten werden, während die Mieter und Ihr Ehepartner leben und werden weiterhin die Ausübung der Tätigkeit, die Entwicklung in – Haus kommt .

Für Mietverträge juristische Personen bewertet Auflösung mal konfiguriert , zwischen fünf und zwanzig Jahren, abhängig von der Art und dem Umfang der Tätigkeit in den gemieteten Räumen , konfiguriert innerhalb kurzer Dauer für jene Leasingverträge, bei denen sie sich entwickeln Tätigkeiten mit wirtschaftlichem Potenzial , so dass Platzhalter dieser Verträge im Gleichgewicht Positionen auf Vermieter bei der Aushandlung von Neuvermietungen Bedingungen .

Wie für die Miete aus diesen Verträgen bezahlt , reproduziert Bewertung Regelung für Wohnungsmiete gegründet und schloss vorübergehend die Rate der Überprüfung in Übereinstimmung mit den oben genannten Kategorien .

Um die Kontinuität der Mieter zu fördern, regelt das Gesetz Tenancies eine neu geschaffene Figur ist die bevorzugte Pacht , die der Mieter verursacht ein Vorrecht zur weiteren Nutzung der Mieträume zum Zeitpunkt der Beendigung des Vertrages , an Dritte zu Marktpreisen .

Er sieht auch eine Kompensation Gesetz sollte nicht weiterhin mit den gemieteten Räumen , wenn eine andere Person , ob der Eigentümer oder einen neuen Mieter , Kunden aus der Tätigkeit des ehemaligen Mieter generiert profitieren können.

Wie assimiliert städtischen Leasing -, Miet- sowohl der lokale als auch der Wirtschaft, sind eine Behandlung ähnlich Mietverträge Geschäftsräume, Stunden und Einkommen Regelung gegeben .

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