NUEVA LEY DE COMUNIDADES

La Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas, publicada en el BOE el 27/06/2013, introduce importantes modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal vigente, concretamente en los artículos 2, 3, 9, 10 y 17, y en la Disposición Adicional, derogándose los artículos 8, 11 y 12.

Esta Ley de Propiedad Horizontal regula todo lo relativo a las Comunidades de propietarios desde el otorgamiento de su Título constitutivo o Escritura de División Horizontal hasta la extinción de la propiedad horizontal, desde el nombramiento de los cargos de la Comunidad a la convocatoria y celebración de las Juntas, desde las mayorías necesarias para adoptar acuerdos a la manera de contribuir a los gastos comunes. Algunos de estos aspectos han variado notablemente, lo que lleva consigo que se empiece a conocer cono nueva Ley de Comunidades al último texto completo y vigente de la Ley de Propiedad Horizontal que se incluye a continuación, artículo por artículo, con todas sus modificaciones y actualizaciones.

LEY 49/60 DE PROPIEDAD HORIZONTAL (21 de Julio 1960; BOE núm. 176, de 23 de Julio de 1960)

Modificaciones:

  Ley 2/88 de 23-2-1988 (BOE de 27/2/88)

  Ley 3/90 de 21-6-1990 (BOE de 22/6/90)

  Ley 10/92 de 30-4-1992 (BOE de 5/5/92)

  Ley 1/2000 de 7-1-2000 (BOE de 8/1/2000)

  Ley 51/2003 de 2-12-2003 (BOE de 3/12/03)

  Ley 19/2009 de 23-11-2009 (BOE de 24/11/09)

  Ley 26/2011 de 01-08-2011 (BOE de 2/8/11)

  Ley 8/2013 de 26-06-2013 (BOE de 27/6/13)

REFORMADA POR:

Ley 8/99 de 6-4-1999 ( BOE de 8/4/99)

En Cataluña rige, desde el 1 de julio de 2006, la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código civil de Cataluña , relativo a derechos, y sólo para lo no establecido en los artículos 551 a 553, ambos inclusive de esta Ley, seguirá siendo de aplicación lo estipulado en esta Ley de Propiedad Horizontal.

Preámbulo

Si en términos generales toda ordenación jurídica no puede concebirse ni instaurarse a espaldas de las exigencias de la realidad social a que va destinada, tanto más ha de ser así cuando versa sobre una institución que, como la propiedad horizontal, ha adquirido, sobre todo en los últimos años, tan pujante vitalidad, pese a no encontrar más apoyo normativo que el abiertamente insuficiente representado por el artículo 396 del Código Civil. La presente ley pretende, pues, seguir la realidad social de los hechos. Pero no en el simple sentido de convertir en norma cualquier dato obtenido de la práctica, sino con un alcance más amplio y profundo. De un lado, a causa de la dimensión de futuro inherente a la ordenación jurídica, que impide entenderla como mera sanción de lo que hoy acontece y obliga a la previsión de lo que puede acontecer. Y de otro lado, porque si bien el punto de partida y el destino inmediato de las normas es regir las relaciones humanas, para lo cual importa mucho su adecuación a las concretas e históricas exigencias y contingencias de la vida, no hay que olvidar tampoco que su finalidad última, singularmente cuando se concibe el Derecho positivo en función del Derecho natural, es lograr un orden de convivencia presidido por la idea de la justicia, la cual, como virtud moral, se sobrepone tanto a la realidad de los hechos como a las determinaciones del legislador, que siempre han de hallarse limitadas y orientadas por ella.

Hay un hecho social básico que en los tiempos modernos ha influido sobre manera en la ordenación de la propiedad urbana. Se manifiesta a través de un factor constante, cual es la insuprimible necesidad de las edificaciones, tanto para la vida de la persona y la familia como para el desarrollo de fundamentales actividades, constituidas por el comercio, la industria y, en general, el ejercicio de las profesiones. Junto a ese factor, que es constante en el sentido de ser connatural a todo sistema de vida y de convivencia dentro de una elemental civilización, se ofrece hoy, provocado por muy diversas determinaciones, otro factor que se exterioriza en términos muy acusados, y es el representado por las dificultades que entraña la adquisición, la disponibilidad y el disfrute de los locales habitables. La acción del Estado ha considerado y atendido a esta situación real en tres esferas, aunque diversas, muy directamente relacionadas: en la esfera de la construcción impulsándola a virtud de medidas indirectas e incluso, en ocasiones, afrontando de modo directo la empresa; en la esfera del arrendamiento, a través de una legislación frecuentemente renovada, que restringe el poder autónomo de la voluntad con el fin de asegurar una permanencia en el disfrute de las viviendas y los locales de negocio en condiciones económicas sometidas a un sistema de intervención y revisión, y en la esfera de la propiedad, a virtud principalmente de la llamada propiedad horizontal, que proyecta esta titularidad sobre determinados espacios de la edificación. La esencial razón de ser del régimen de la propiedad horizontal descansa en la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una inversión de capital que, al poder quedar circunscrita al espacio y elementos indispensables para atender a las propias necesidades, es menos cuantiosa y, por lo mismo, más asequible a todos y la única posible para grandes sectores de personas. Siendo ello así, el régimen de la propiedad horizontal no sólo precisa ser reconocido, sino que además requiere que se le aliente y encauce, dotándole de una ordenación completa y eficaz. Y más aún si se observa que, por otra parte, mientras las disposiciones legislativas vigentes en materia de arrendamientos urbanos no pasan de ser remedios ocasionales, que resuelven el conflicto de intereses de un modo imperfecto, puesto que el fortalecimiento de la institución arrendaticia se consigue imponiendo a la propiedad una carga que difícilmente puede sobrellevar; en cambio, conjugando las medidas dirigidas al incremento de la construcción con un bien organizado régimen de la propiedad horizontal, se afronta el problema de la vivienda y los conexos a él en un plano más adecuado, que permite soluciones estables; y ello a la larga redundará en ventaja del propio régimen arrendaticio, que podrá, sin la presión de unas exigencias acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente su función económico-social.

La ley representa, más que una reforma de la legalidad vigente, la ordenación «ex novo», de manera completa, de la propiedad por pisos. Se lleva a cabo mediante una ley de carácter general, en el sentido de ser de aplicación a todo el territorio nacional. El artículo 396 del Código Civil, como ocurre en supuestos análogos, recoge las notas esenciales de este régimen de propiedad y, por lo demás, queda reducido a norma de remisión. El carácter general de la ley viene aconsejado, sobre todo, por la razón de política legislativa derivada de que la necesidad a que sirve se manifiesta por igual en todo el territorio; pero también se ha tenido en cuenta una razón de técnica legislativa, como es la de que las disposiciones en que se traduce, sin descender a lo reglamentario, son a veces de una circunstanciada concreción que excede de la tónica propia de un Código Civil.

La propiedad horizontal hizo su irrupción en los ordenamientos jurídicos como una modalidad de la comunidad de bienes. El progresivo desenvolvimiento de la institución ha tendido principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad. La modificación que introdujo la Ley de 26 octubre 1939 en el texto del artículo 396 del Código Civil ya significó un avance en ese sentido, toda vez que reconoció la propiedad privativa o singular del piso o local, quedando la comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando elementos comunes. La ley –que recoge el material preparado con ponderación y cuidado por la Comisión de Códigos–, dando un paso más, pretende llevar al máximo posible la individualización de la propiedad desde el punto de vista del objeto. A tal fin, a este objeto de la relación, constituido por el piso o local, se incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y servicios. Mientras sobre el piso «stricto sensu», o espacio, delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el «inmueble», edificación, pertenencias y servicios –abstracción hecha de los particulares espacios– tales usos y disfrute han de ser, naturalmente, compartidos; pero unos y otros derechos, aunque distintos en su alcance, se reputan inseparablemente unidos, unidad que también mantienen respecto de la facultad de disposición. Con base en la misma idea se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido, en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas.

En este propósito individualizador no hay que ver una preocupación dogmática y mucho menos la consagración de una ideología de signo individualista. Se trata de que no olvidando la ya aludida función social que cumple esta institución, entender que el designio de simplificar y facilitar el régimen de la propiedad horizontal se realiza así de modo más satisfactorio. Con el alejamiento del sistema de la comunidad de bienes resulta, ya no sólo congruente, sino tranquilizadora la expresa eliminación de los derechos de tanteo y retracto, reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la hasta ahora vigente redacción del mencionado artículo 396. Ahora bien: tampoco en este caso ha sido esa sola consideración técnica la que ha guiado la ley. Decisivo influjo han ejercido tanto la notoria experiencia de que actualmente se ha hecho casi cláusula de estilo la exclusión de tales derechos como el pensamiento de que no se persigue aquí una concentración de la propiedad de los pisos o locales, sino, por el contrario, su más amplia difusión.

Motivo de especial estudio ha sido lo concerniente a la constitución del régimen de la propiedad horizontal y a la determinación del conjunto de deberes y derechos que lo integran. Hasta ahora, y ello tiene una justificación histórica, esta materia ha estado entregada casi de modo total, en defecto de normas legales, a la autonomía privada reflejada en los Estatutos. Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí –con las salvedades dejadas a la iniciativa privada– para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones.

El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en razón de los intereses en juego.

Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo, íntimamente unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza. Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica.

Además de regular los derechos y deberes correspondientes al disfrute, la ley se ocupa de aquellos otros que se refieren a los desembolsos económicos a que han de atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones y servicios de carácter general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio. El criterio básico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, cuidándose de significar que la no utilización del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente.

Una de las más importantes novedades que contiene la ley es la de vigorizar en todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares, así por lo que concierne al disfrute del apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de gastos. Mediante la aplicación de las normas generales vigentes en la materia, el incumplimiento de las obligaciones genera la acción dirigida a exigir judicialmente su cumplimiento, bien de modo específico, esto es, imponiendo a través de la coacción lo que voluntariamente no se ha observado, o bien en virtud de la pertinente indemnización. Pero esta normal sanción del incumplimiento puede no resultar suficientemente eficaz en casos como los aquí considerados, y ello por diversas razones: una es la de que la inobservancia del deber trae repercusiones sumamente perturbadoras para grupos extensos de personas, al paso que dificulta el funcionamiento del régimen de propiedad horizontal; otra razón es la de que, en lo relativo a los deberes de disfrute, la imposición judicial del cumplimiento específico es prácticamente imposible por el carácter negativo de la obligación, y la indemnización no cubre la finalidad que se persigue de armonizar la convivencia. Por eso se prevé la posibilidad de la privación judicial del disfrute del piso o local cuando concurran circunstancias taxativamente señaladas, y por otra parte se asegura la contribución a los gastos comunes con una afectación real del piso o local al pago de este crédito considerado preferente.

La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio de su sustancial individualización, recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos titulares, ha hecho indispensable en la práctica la creación de órganos de gestión y administración. La ley, que en todo momento se ha querido mostrar abierta a las enseñanzas de la experiencia, la ha tenido muy especialmente en cuenta en esta materia. Y fruto de ella, así como de la detenida ponderación de los diversos problemas, ha sido confiar normalmente el adecuado funcionamiento del régimen de propiedad horizontal a tres órganos: la Junta, el Presidente de la misma y el Administrador. La Junta, compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al año, y para la adopción de acuerdos válidos se requiere, por regla general, el voto favorable tanto de la mayoría numérica o personal cuanto de la económica, salvo cuando la trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando, por el contrario por la relativa importancia de aquélla, y para que la simple pasividad de los propietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, sea suficiente la simple mayoría de los asistentes. El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de él, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimación que se ha venido produciendo. Y, finalmente, el Administrador, que ha de ser designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se le imponen.

Por otra parte se ha dado a esto una cierta flexibilidad para que el número de estas personas encargadas de la representación y gestión sea mayor o menor según la importancia y necesidad de la colectividad.

Por último, debe señalarse que la economía del sistema establecido tiene interesantes repercusiones en cuanto afecta al Registro de la Propiedad y exige una breve reforma en la legislación hipotecaria. Se ha partido, en un afán de claridad, de la conveniencia de agregar dos párrafos al artículo octavo de la vigente Ley Hipotecaria, el cuarto y el quinto, que sancionan, en principio, la posibilidad de la inscripción del edificio en su conjunto, sometido al régimen de propiedad horizontal, y al mismo tiempo la del piso o local como finca independiente, con folio registral propio.

El número cuarto del mencionado artículo octavo prevé la hipótesis normal de constitución del régimen de propiedad horizontal, es decir, la construcción de un edificio por un titular que lo destine precisamente a la enajenación de pisos, y el caso, menos frecuente, de que varios propietarios de un edificio traten de salir de la indivisión de mutuo acuerdo, o construyan un edificio con ánimo de distribuirlo, «ab initio», entre ellos mismos, transformándose en propietarios singulares de apartamento o fracciones independientes. A título excepcional, con el mismo propósito de simplificar los asientos, se permite inscribir a la vez la adjudicación concreta de los repetidos apartamentos a favor de sus respectivos titulares, siempre que así lo soliciten todos ellos.

Y el número quinto del mismo artículo octavo permite crear el folio autónomo e independiente de cada piso o local, siempre que consten previamente inscritos el inmueble y la constitución del régimen de propiedad horizontal.

NEW LAW OF COMMUNITIES
Law 8/2013 , of June 26 , Rehabilitation , Regeneration and Urban Renewal , published in the Official Gazette on 27/06/2013 , great changes in the current Condominium Act , specifically in Articles 2 , 3, 9 , 10 and 17 and Additional Provision , revoking articles 8 , 11 and 12.

The Condominium Act regulates all matters relating to the Communities of owners since the granting of Title Deed establishing or Horizontal Division until the expiry of the condo, since the appointment of the officers of the Community to the calling and holding of the Together, from the majorities required to adopt resolutions on the way to contribute to the common expenses . Some of these aspects have changed significantly , leading him to begin to meet new cone Communities Act to last the full text and current Horizontal Property Act which is included below , item by item , with all amendments and updates .

LAW 49/60 HORIZONTAL PROPERTY ( July 21, 1960 , BOE no. 176 of July 23, 1960 )

Modifications:

Law 2/88 of 23.2.1988 ( BOE 02/27/88 )

Law 3/90 of 21.6.1990 ( BOE 22/06/90 )

Law 10/92 of 04.30.1992 ( BOE 05/05/92 )

Law 1/2000 of 01.07.2000 ( BOE 8/1/2000 )

Law 51/2003 of 2-12-2003 ( BOE 3/12/03 )

Law 19/2009 of 23-11-2009 ( BOE 24/11/09)

Law 26/2011 of 01-08-2011 ( BOE 2/8/11 )

Law 8/2013 of 26.6.2013 ( BOE 06/27/13 )

REFORMED BY:

Law 8/99 of 06.04.1999 ( BOE 08/04/99 )

In Catalonia has, since the July 1, 2006 , Law 5/2006 , of May 10 , the Fifth Book of the Civil Code of Catalonia on rights , and not only to the provisions of Articles 551-553 , both inclusive of this Act , shall continue to apply the provisions of this Condominium Act .

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preamble
If in general terms all legal regulation can not be conceived or implemented at the backs of the demands of social reality that is addressed , the more has to be when an institution that deals with such as condominiums, has acquired , especially in recent years, as strong vitality , despite not find more policy support than enough openly represented by Article 396 of the Civil Code . This law aims therefore to follow the social reality of the facts. But not in the simple sense of convert any data obtained from standard practice, but with a broader scope and deep . On the one hand , because of the size of inherent future legal regulation that prevents understood as mere enactment of what happens today and requires the anticipation of what may happen . And on the other hand , because although the starting point and the immediate fate of the rules is to govern human relations , for which care about your suitability for the specific and historical exigencies and contingencies of life , we must not forget either that ultimate purpose , singularly when positive law is conceived in terms of natural law , is to achieve an order of coexistence chaired by the idea of justice , which, as a moral virtue , overlaps both the actual facts as to the determinations of the legislature , which must always be limited and guided by it.

There is a basic social fact in modern times has influenced how the management of urban property. It manifests itself through a constant factor , which is the irrepressible need of buildings, both for the life of the person and the family as fundamental for the development of activities , comprised of trade , industry and , in general , exercise of professions. Along with this factor , which is constant in the sense of being inherent in any system of life and coexistence within an elementary civilization , is offered today , caused by many different determinations , another factor that is manifested in a very charged , and it is represented by the difficulties involved in the acquisition , availability and enjoyment of residential premises . The action of the State has considered and responded to actual circumstances in three areas , although diverse, very directly related : in the field of construction propelling it under indirect measures and even , occasionally, either directly facing the company , in the lease area , through frequently renovated legislation that restricts the autonomous power of the will in order to ensure permanence in the enjoyment of local housing and business in economic conditions subject to audit and review system , and in the area of ??the property, mainly under the call condo, which projects this title to specific areas of the building. The essential reason for the horizontal property regime rests in order to gain access to urban property through capital investment , to be confined to the space and essential elements to meet their own needs , is less abundant and , therefore , more accessible to everyone and the only way to large sections of people. This being so , the horizontal property regime needs to be not only recognized , but also requires that they are encouraged and channeled , giving it a complete and effective management . And even if it is observed that , on the other hand, while existing legislation on urban rents are no more than occasional remedies that resolve the conflict of interest in an imperfect way , since the strengthening of the institution tenancy is achieved property imposing a burden that can hardly cope , whereas combining the measures aimed at increasing the well-organized construction with horizontal property regime , it faces the problem of housing and related to him in a more appropriate that allows stable solutions , and eventually it will lead to the regime itself rentable advantage , which may, without the pressure of a pressing demands , liberalized and usually meet their economic and social function .

The law is , rather than a reform of the current law , management “ex novo ” completely, Property for floors. It is performed by a general law , in the sense of being applicable to the whole country . Article 396 of the Civil Code , as in similar cases , contains the essential of the scheme property and , moreover , is reduced to standard remission. The general character of the law is recommended, especially for the reason that legislative policy derived from the need to serve equally manifested throughout , but also took into account a ratio of legislative technique, as is that the resulting provisions , without going into the game , are sometimes a circumstantial occurrence that exceeds the tone characteristic of a Civil Code .

The condo made ??his breakthrough in the legal as a form of community property . The progressive development of the institution has tended mainly to emphasize that profiles independent from the community. The changes introduced by the law of October 26, 1939 in the text of Article 396 of the Civil Code and was a step forward in this direction , since it recognized the exclusive property or singular flat or premises , leaving the community, as an accessory , limited to what has been called the common elements. The law, which includes the weighting material prepared with care by the Commission and Code – , stepping over , aims to bring the maximum possible individualization of ownership from the point of view of the object. To this end, this object of the relationship , consisting of the flat or premises , joins the property itself , belongings and services. While on the floor ” strict sense ” or space delimited and independent use , use and enjoyment are proprietary , on the ‘ property’ , building , property, and services, abstracting from the particular spaces – such use and enjoyment must naturally be shared , but both pictures, although different in scope, are deemed inseparably also maintain unity on the right of disposal . Based on the same idea is regulated or fee coefficient , which is no longer participating in the above named common elements , but expresses , active and passive , as a module for loads , the proportional value of the floor as soon as he is considered united, in the whole property , which , while physically and legally divided in flats or premises and economically divided in fractions or fees.

In this purpose individualizing should not see a concern much less dogmatic and consecration of an ideology of individualism sign . This is not forgetting the aforementioned and social function this institution , understand that the purpose of simplifying and facilitating horizontal property regime is done so more satisfactorily . With the removal of the system of community of property is , not only consistent , but reassuring the express elimination of pre-emption rights , recognized , with certain peculiarities in the hitherto existing wording of the Article 396. Now, even in this case was that one technical consideration that has guided the law. Have exercised decisive influence both the remarkable experience that has now become almost standard clause excluding such rights as the thought of not being pursued here a concentration of ownership of the flats or premises , but, on the contrary, their wider dissemination.

Of particular study was regarding the constitution of the horizontal property regime and the determination of the set of rights and duties within it. So far , and this has a historical justification , this matter has been given almost wholly, in the absence of legislation , private autonomy reflected in the Statutes. These often were not the result of free choices reciprocal of the contractors, but ordinarily the dictated , subject to certain types generalized by practice, the promoter of the construction company , limiting its commitment to provide people who entered the condo regime . The law provides for a regulation on the one hand , it is enough by itself – with the exceptions left to the private initiative to constitute , in essence , the legal system and rule chairing this kind of relationship , and on the other hand, admits that , by an act of will , as specified , complete and to modify certain rights and duties , provided they do not contravene the rules of law must clearly deductible same terms of the law. Hence the formulation of laws not be essential , but can they fulfill the function of developing the legal management and adapt it to the specific circumstances of the various cases and situations.

The system of rights and duties within structured condo appears because of the interests at stake .

The rights of enjoyment tend to attribute the owner the best chance of use , with the boundary represented by the concurrence of both the equal rights of others class as the general interest , which is embodied in building conservation and the livelihoods horizontal property regime , which requires a physical and objective . Therefore, closely linked to the rights of enjoyment are the duties of a similar nature . We have tried to set them up with approaches inspired neighborhood relations , trying to dictate some rules to ensure that the exercise of one’s right does not result in prejudice to the alien or to the detriment of the whole, so let laid the foundations of a normal coexistence and peaceful .

In addition to regulating the rights and duties for the enjoyment, the law deals with those that relate to economic disbursements to be jointly address holders , either derived from the facilities and services of a general nature , or by form charges or taxes that affect the entire building . The basic criteria taken into account in determining the contribution of each in the disbursement to be made is that expressed quota or coefficient assigned to the flat or premises , being careful not mean that the use of spending generator service does not remove the obligation.

One of the most important new law contains is to energize as much as possible the binding force of the duties imposed on the holders as well as regards the enjoyment of the apartment, as it regards the payment of expenses. By applying the general rules in force regarding the breach of the obligations generated action to be judicially enforced , either specifically , that is , imposing through coercion which has not been observed voluntarily , or either pursuant to any claim . But this standard sanction of failure may not be sufficiently effective in cases such as considered here, and this for several reasons: one is that the breach of duty brings deeply disturbing implications for large groups of people , whereas operation difficult horizontal property regime , another reason is that , with regard to the duties of enjoyment, judicial imposition of specific performance is virtually impossible for the negative nature of the obligation and the compensation does not cover the intended purpose of harmonizing coexistence. So it provides for judicial deprivation of the enjoyment of the flat or premises when circumstances exhaustively identified , and moreover ensures the contribution to common expenses with actual involvement apartment or premises to pay this credit considered preferential .

The concurrence of a group of people in the ownership of rights , without prejudice to its substantial individualization fractions fall on the same building and lead to interdependencies that affect the respective holders , has become indispensable in the practice setting of management and administrative bodies . The law, which at all times wanted to show open to the lessons of experience, has had particularly in mind in this matter. And the result of it , as well as the careful balancing of the various problems , has been relying usually the proper functioning of the horizontal property regime to three bodies : the Board, the Chairman thereof and the Administrator . The Board , composed of all the headlines, has the duties expected of a collective governing body has a mandatory meeting once a year , and for the adoption of valid agreements require , as a rule , the affirmative vote of both the numerical majority the personal or economic terms , unless the importance of the matter requiring unanimity, or when , on the contrary by the relative importance of the former, and that the mere passivity of the owners do not obstruct the operation of the institution , be enough simple majority of those present. The office of President, to be elected from within the Board , implies the representation of all the headlines in court and out of it , which solved the delicate problem of legitimacy that has been occurring . And finally , the Administrator, to be appointed by the Board and is removable , whether or not a member, you must always act in reliance thereon , subject in any case meet the obligations that are imposed directly .

Moreover it has been given some flexibility so that the number of these people responsible for the representation and management is higher or lower depending on the importance and necessity of community.

Finally , it should be noted that the economy of the established system has interesting implications as it affects the Land Registry and requires a short mortgage reform legislation . It is party, in the interests of clarity , convenience of adding two paragraphs to article eight of the current Mortgage Law , the fourth and fifth , that sanction , in principle, the possibility of registration of the building as a whole, under horizontal property regime , while the floor or local independent property with own registration folio .

The number of that article eighth fourth hypothesis expected normal constitution of horizontal property regime , ie the construction of a building by an owner who intended precisely to the sale of flats, and the case , less frequent that several building owners try to get out of the undivided by mutual agreement, or build a building with the intention of distributing it , ” ab initio ” among themselves , becoming unique apartment owners or separate fractions . Exceptionally, with the same purpose of simplifying the seats, is allowed to enroll both the particular allocation of repeated apartments on behalf of their respective holders , provided that request them.

And the fifth number of the same item to create folio eighth autonomous and independent of every unit when specified previously registered the property and the constitution of horizontal property regime .NOUVELLE LOI DES COMMUNAUTÉS
Loi 8/ 2013, du 26 Juin , la réhabilitation , la régénération et le renouvellement urbain , publié dans le Journal officiel du 27/06/2013 , de grands changements dans la Loi sur les condominiums courant , en particulier dans ses articles 2, 3, 9 , 10 et 17 et toute disposition supplémentaire, révoquant les articles 8 , 11 et 12 .

La Loi sur les condominiums réglemente toutes les questions relatives aux communautés de propriétaires depuis l’octroi du titre de propriété d’établir ou Division horizontale jusqu’à l’expiration de la copropriété, depuis la nomination des dirigeants de la Communauté à la convocation et la tenue de la ensemble, depuis les majorités requises pour adopter des résolutions sur la façon de contribuer aux dépenses communes . Certains de ces aspects ont changé de manière significative , conduisant lui de commencer à rencontrer de nouvelles communautés de cône Loi durer l’actuelle Loi sur la propriété horizontale texte intégral et qui est inclus ci-dessous, point par point , avec toutes les modifications et mises à jour .

LOI 49/60 propriété horizontale (21 Juillet 1960, BOE no. 176 du 23 Juillet , 1960)

modifications:

Loi 2 /88 du 23/02/1988 (BOE 27/02/88 )

Loi 3/90 du 21.6.1990 (BOE 22/06/90 )

Loi 10/ 92 du 30/04/1992 (BOE 05/05/92 )

Loi 1/ 2000 du 01.07.2000 (BOE 8/1/2000 )

Loi 51 /2003 du 2-12-2003 (BOE 3/12/03 )

Loi 19 /2009 du 23-11-2009 (BOE 24/11/09 )

Loi 26 /2011 du 01-08-2011 (BOE 2/8/11 )

Loi 8/2013 du 26.06.2013 (BOE 27/06/13 )

Réformée par :

La loi 8 /99 du 06.04.1999 (BOE 04/08/99 )

En Catalogne, a, depuis le Juillet 1 2006, la loi 5 /2006, du 10 mai , le livre V du Code civil de la Catalogne sur les droits, et non seulement aux dispositions des articles 551 à 553 , les deux inclusive de la présente loi , doit continuer à appliquer les dispositions de la présente Loi sur les condominiums .

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préambule
Si d’une manière générale toute réglementation juridique ne peut être conçue ou mise en œuvre dans le dos des exigences de la réalité sociale qui est adressée, le plus doit être quand une institution qui traite comme les copropriétés , a acquis , en particulier dans Ces dernières années , la forte vitalité, malgré ne pas trouver un soutien politique plus que suffisant ouvertement représenté par l’article 396 du Code civil . Cette loi vise donc à suivre la réalité sociale des faits. Mais pas dans le sens simple de convertir les données obtenues à partir de la pratique courante, mais avec une portée plus large et profonde. D’une part , en raison de la taille de la réglementation juridique avenir inhérente qui empêche compris comme une simple promulgation de ce qui se passe aujourd’hui et nécessite l’anticipation de ce qui peut arriver . Et d’autre part , parce que même si le point de départ et le sort immédiat des règles est de régir les relations humaines, pour qui se soucient de votre aptitude à les exigences et les contingences de la vie spécifiques et historique, nous ne devons pas oublier non plus que but ultime , singulièrement lorsque le droit positif est conçue en termes de droit naturel, est d’atteindre un ordre de coexistence présidé par l’idée de justice , qui, comme une vertu morale , les chevauchements tant les faits réels à l’ déterminations de l’Assemblée législative , qui doivent toujours être limitées et guidés par elle.

Il est un fait social fondamental à l’époque moderne a influencé la façon dont la gestion de la propriété urbaine . Il se manifeste par un facteur constant , ce qui est le besoin irrépressible de bâtiments , à la fois pour la vie de la personne et de la famille comme un élément fondamental pour le développement des activités , composées de commerce, d’industrie et, en général , l’exercice des professions. Avec ce facteur, qui est constante dans le sens d’être inhérent à tout système de vie et de la coexistence au sein d’une civilisation élémentaire, est offert aujourd’hui , causé par plusieurs déterminations , un autre facteur qui se manifeste dans un très chargée, et il est représenté par les difficultés liées à l’acquisition , la disponibilité et la jouissance des locaux d’habitation . L’action de l’État a examiné et répondu aux conditions réelles dans trois domaines , bien diversifié , très directement liées : dans le domaine de la construction propulsant le cadre des mesures indirectes et même , parfois , que ce soit directement en face de l’entreprise , dans le domaine à bail, par voie législative fréquemment rénové , restreindre le pouvoir autonome de la volonté afin d’ assurer la permanence dans la jouissance des logements et les entreprises locales dans des conditions économiques soumis à contrôle et revoir le système , et dans le domaine de la propriété, principalement dans le condo d’appel, qui projette ce titre à des domaines spécifiques de l’immeuble. La raison essentielle pour le régime de propriété horizontale repose afin d’ accéder à la propriété en milieu urbain grâce à des investissements , à se limiter à l’espace et les éléments essentiels pour répondre à leurs propres besoins, est moins abondant et Par conséquent, plus accessible à tout le monde et la seule façon de grandes sections de la population . Cela étant , le régime de propriété horizontale doit être non seulement reconnu , mais exige aussi qu’ils soient encouragés et canalisés , en lui donnant une gestion complète et efficace. Et même si l’on constate que , d’autre part , alors que la législation existante sur les loyers urbains ne sont plus que des remèdes ponctuels qui permettent de résoudre le conflit d’intérêts d’une manière imparfaite , depuis le renforcement de la location de l’établissement est assurée propriété imposant un fardeau qui peuvent difficilement faire face , alors que la combinaison des mesures visant à accroître la construction bien organisé avec le régime de propriété horizontale , elle est confrontée au problème du logement et lui raconta d’une manière plus appropriée qui permet des solutions stables , et elle finira par conduire au régime lui-même d’ avantage rentable , qui peut, sans la pression d’une demande pressante , libéralisés et rencontrer habituellement leur fonction économique et sociale .

La loi est , plutôt que d’ une réforme de la loi actuelle, la gestion ” ex novo ” étages si pleine de la propriété. Elle est réalisée par une loi générale , dans le sens d’être applicable à l’ensemble du pays . L’article 396 du Code civil , comme dans les cas semblables , contient l’ essentiel des actifs de placement et , par ailleurs, est réduite à la remise standard. Le caractère général de la loi est recommandé , en particulier pour la raison que la politique législative découle de la nécessité de servir manifeste également à travers , mais a également pris en compte le rapport de la technique législative , comme c’est que les dispositions qui en résultent, sans entrer dans le jeu, sont parfois un phénomène circonstanciel qui dépasse la caractéristique de ton d’un code civil.

Le condo a fait sa percée dans le juridique comme une forme de communauté de biens . Le développement progressif de l’institution tend principalement à souligner que les profils indépendants de la communauté . Les modifications introduites par la loi du 26 Octobre 1939 à celui de l’article 396 du Code civil et a été un pas en avant dans cette direction, car il a reconnu la propriété exclusive ou singulier plat ou locaux , laissant la communauté , comme un accessoire , limité à ce qu’on a appelé les éléments communs . La loi, qui comprend le matériel de pondération préparé avec soin par la Commission et code- enjamber , vise à apporter l’individualisation maximale possible de la propriété du point de vue de l’objet . À cette fin , cet objet du rapport , composé de l’appartement ou locaux , rejoint le bien immobilier, biens et services. Alors que sur le sol ” sens strict ” ou espace délimité et l’utilisation indépendante , l’utilisation et la jouissance sont la propriété , sur la «propriété» , la construction , la propriété et les services , en faisant abstraction de l’ espace , tels notamment l’utilisation et la jouissance doit naturellement être partagés , mais les deux images, bien que différentes dans leur portée , sont considérées comme indissolublement aussi maintenir l’unité sur le droit de disposition . Basé sur la même idée est réglementée ou coefficient d’honoraires , qui ne participe plus dans les parties communes susnommées , mais exprime , active et passive , comme un module pour les charges , la valeur proportionnelle du sol dès qu’il est considéré Unies, dans tout l’établissement , qui, bien que physiquement et juridiquement divisée en appartements ou locaux et économiquement divisé en fractions ou des honoraires.

Dans ce but individualisation ne devrait pas voir une préoccupation beaucoup moins dogmatique et la consécration d’une idéologie de signe d’ individualisme. Ce n’est pas oublier la fonction mentionnée ci-dessus et sociale de cette institution , de comprendre que le but de simplifier et de faciliter le régime de propriété horizontale se fait de manière plus satisfaisante. Avec la suppression du système de communauté de biens est non seulement cohérente, mais rassurant l’élimination expresse du droit de préemption , a reconnu , avec certaines particularités dans le libellé jusqu’alors actuel de l’article 396. Maintenant, même dans ce cas , c’est qu’un examen technique qui a guidé la loi. Ont exercé une influence décisive à la fois l’expérience remarquable qui est maintenant devenu presque la norme clause excluant de tels droits que l’idée de ne pas être poursuivi ici une concentration de la propriété des appartements ou des locaux , mais , au contraire , leur une diffusion plus large .

D’étude particulière a été sujet de la constitution du régime de propriété horizontale et à la détermination de l’ensemble des droits et devoirs qui s’y trouvent. Jusqu’à présent , ce qui a une justification historique, cette question a été donnée presque exclusivement , en l’absence de législation , l’autonomie privée reflétée dans les statuts. Ceux-ci étaient souvent pas le résultat d’ un choix libre réciproques des entrepreneurs , mais normalement la dictée , sous réserve de certains types généralisée par la pratique , le promoteur de l’entreprise de construction , ce qui limite son engagement à offrir à la population qui est entré dans le régime de copropriété. La loi prévoit un règlement , d’une part , il suffit par elle-même, avec les exceptions laissées à l’initiative privée pour constituer , en substance , le système juridique et la règle qui préside ce genre de relation , et d’autre part , admet que , par un acte de volonté , comme le précise , complète et à modifier certains droits et devoirs , à condition qu’ils ne contreviennent pas aux règles de droit doit mêmes conditions clairement déductibles de la loi. D’où la formulation des lois ne soit pas essentiel , mais peuvent-ils remplir la fonction de développement de la gestion juridique et de l’adapter aux circonstances spécifiques des différents cas et des situations .

Le système de droits et de devoirs au sein de condo structurée apparaît en raison des intérêts en présence.

Les droits de jouissance ont tendance à attribuer au propriétaire la meilleure chance de l’emploi, à la frontière représentée par le concours de deux de leurs droits égaux des autres classes que l’intérêt général, qui est incorporé dans la construction de conservation et les moyens de subsistance régime de propriété horizontale, ce qui nécessite un objectif physique et . Par conséquent, étroitement lié aux droits de jouissance sont les fonctions d’une nature similaire . Nous avons essayé de les mettre en place avec les approches inspirées des relations de voisinage , en essayant d’imposer certaines règles pour s’assurer que l’exercice de son droit de ne pas causer un préjudice à l’étranger ou au détriment de l’ensemble, nous allons donc jeté les bases d’une coexistence normale et paisible.

En plus de réglementer les droits et devoirs pour le plaisir , la loi traite de ceux qui se rapportent aux décaissements économiques d’être conjointement titulaires d’adresses, soit provenant des installations et des services de nature générale ou par formulaire redevances ou taxes qui affectent l’ensemble du bâtiment . Les critères de base pris en compte pour déterminer la contribution de chacun dans le décaissement à faire est que le quota exprimés ou coefficient attribué à l’appartement ou locaux , en faisant attention de ne signifie pas que l’utilisation du service de générateur de dépenses ne supprime pas l’ obligation.

Un de la nouvelle loi contient plus important est de stimuler autant que possible la force obligatoire des droits imposés sur les supports ainsi que ce qui concerne la jouissance de l’appartement , car elle concerne le paiement des dépenses. En appliquant les règles générales en vigueur relatives à la violation des obligations généré une action qui doit être exécutée judiciairement , soit expressément , soit imposer par la contrainte qui n’a pas été observé volontairement ou soit en vertu d’une réclamation. Mais cette sanction standard de l’échec peut ne pas être suffisamment efficace dans des cas comme ici considéré , et ce pour plusieurs raisons : l’une est que la violation du devoir apporte implications profondément inquiétants pour les grands groupes de personnes , alors qu’elle entrave le fonctionnement de l’ régime de propriété horizontale , une autre raison est que, en ce qui concerne les fonctions de la jouissance , l’imposition judiciaire de la performance spécifique est pratiquement impossible pour le caractère négatif de l’obligation et de la compensation ne couvre pas le but visé par l’harmonisation coexistence. Ainsi, il prévoit la privation judiciaire de la jouissance de l’appartement ou locaux lorsque les circonstances limitativement identifiées, et assure en outre la contribution aux charges communes avec réelle appartement de participation ou des locaux à payer ce crédit considéré préférentiel.

Le concours d’un groupe de personnes dans la titularité des droits, sans préjudice de ses fractions d’individualisation substantielles tomber sur le même bâtiment et conduire à des interdépendances qui affectent les détenteurs respectifs , est devenu indispensable dans le milieu de pratique des organes de direction et d’administration. La loi, qui à tout moment voulu montrer ouvert aux leçons de l’ expérience , a eu particulièrement à l’esprit dans cette affaire. Et le résultat de celui-ci , ainsi que le juste équilibre entre ces différents problèmes , a misé généralement le bon fonctionnement du régime de propriété horizontale à trois organismes : le Conseil, le Président de celle-ci et l’administrateur . Le Conseil , composé de tous les titres, exerce les fonctions attendues d’un organe de direction collective a une réunion obligatoire une fois par an , et pour l’adoption d’accords valides exiger, en règle générale, le vote affirmatif de la majorité comme numérique les conditions économiques ou personnelles , à moins que l’importance de la question de l’unanimité ou si , au contraire par l’importance relative de l’ancien , et que la seule passivité des propriétaires ne pas obstruer le fonctionnement de l’ institution , que ce soit majorité assez simple des membres présents . Le bureau du président , d’être élu au sein du conseil d’administration, implique la représentation de tous les titres en cour et hors de lui, qui a résolu le délicat problème de légitimité qui a été produit. Et enfin, l’administrateur, qui sera nommé par le conseil d’administration et est amovible, si un membre ou pas, vous devez toujours agir dans la foi de ces , sous réserve dans tous les cas respecter les obligations qui lui sont imposées directement .

En outre, il a été donné une certaine flexibilité de sorte que le nombre de ces personnes responsables de la représentation et de la gestion est plus ou moins élevé en fonction de l’importance et de la nécessité de la communauté.

Enfin, il convient de noter que l’économie du système mis en place a des implications intéressantes car il affecte le registre foncier et nécessite une législation court de réforme de l’hypothèque. Il est parti, dans un souci de clarté , la commodité de l’ajout de deux paragraphes de l’article huit de la loi hypothécaire actuel , le quatrième et le cinquième , cette sanction , en principe, la possibilité de l’inscription du bâtiment dans son ensemble , sous régime de propriété horizontale , tandis que l’étage ou bien local indépendant avec son propre portefeuille d’inscription.

Le numéro de cet article huitième quatrième hypothèse attendu constitution normale du régime de la propriété horizontale , à savoir la construction d’un bâtiment par un propriétaire qui vise précisément à la vente d’appartements , et le cas, moins fréquent que plusieurs les propriétaires d’immeubles essayer de sortir de l’ indivision d’un commun accord , ou construire un bâtiment avec l’intention de le distribuer , “ab initio ” entre eux, de devenir propriétaires d’appartements uniques ou fractions séparées . Exceptionnellement, dans le même but de simplifier les sièges , est autorisé à s’inscrire à la fois la répartition particulière des appartements répétées au nom de leurs détenteurs respectifs , à condition que les demandent .

Et le cinquième numéro du même article pour créer folio huitième autonome et indépendant de toute unité lorsque spécifié précédemment inscrit la propriété et la constitution d’un régime de propriété horizontale .Neues Gesetz von Gemeinden
Gesetz 8/ 2013 vom 26. Juni , Rehabilitation, Regeneration und Stadterneuerung , im Amtsblatt vom 27.06.2013 veröffentlicht , große Veränderungen in der aktuellen Condominium Act , insbesondere in den Artikeln 2 , 3, 9 , 10 und 17 und Ergänzungsbestimmung , Aufhebung Artikel 8, 11 und 12 .

Die Wohnanlage Gesetz regelt alle Angelegenheiten im Zusammenhang mit den Gemeinschaften der Eigentümer seit der Gewährung der Grundbuchauszug Gründung oder horizontale Teilung bis zum Ablauf der Wohnung , da die Ernennung der Beamten der Gemeinschaft an die Einberufung und Abhaltung der gemeinsam von den erforderlichen Mehrheiten Beschlüsse auf dem Weg zu ergreifen, um zu den gemeinsamen Ausgaben beitragen . Einige dieser Aspekte wesentlich verändert haben und führte ihn zu beginnen, lernen Sie neue Kegel Gemeinschaften handeln, um den vollständigen Text und aktuellen Horizontal Property Act , die unten enthalten ist, Punkt für Punkt dauern , mit allen Änderungen und Aktualisierungen .

LAW 49/60 HORIZONTAL PROPERTY ( 21. Juli 1960 , BOE Nr. 176 vom 23. Juli 1960)

Änderungen :

Gesetz 2/ 88 1988.02.23 (BOE 02/27/88 )

Gesetz 3/ 90 des Rates vom 21.6.1990 (BOE 22/06/90 )

Gesetz 10/ 92 des Rates vom 1992.04.30 (BOE 05/05/92 )

Gesetz 1/ 2000 des Rates vom 01.07.2000 (BOE 2000.08.01 )

Gesetz 51/2003 vom 2-12-2003 (BOE 3/12/03 )

Gesetz 19 /2009 vom 23.11.2009 (BOE 24.11.09 )

Gesetz 26 /2011 vom 01.08.2011 (BOE 2.8.11 )

Gesetz 8/2013 von 2013.06.26 (BOE 06/27/13 )

REFORMIERT BY :

Gesetz 8 /99 vom 06.04.1999 (BOE 08/04/99 )

In Katalonien gibt es , seit dem 1. Juli 2006 , Gesetz Nr. 5/ 2006 vom 10. Mai , das fünfte Buch des Bürgerlichen Gesetzbuches von Katalonien über Rechte, und nicht nur auf die Bestimmungen der Artikel 551 bis 553 , die beide inclusive dieses Gesetzes gelten weiterhin die Bestimmungen dieses Gesetzes gelten Wohnanlage .

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Präambel
Wenn im Allgemeinen alle gesetzlichen Regelung nicht gedacht werden oder an den Rückseiten der Forderungen der sozialen Realität, die angesprochen wird umgesetzt werden , desto mehr muss , wenn eine Institution, die mit einer solchen als Eigentumswohnungen befasst , erworben hat , vor allem in den letzten Jahren als starke Vitalität , obwohl sie nicht finden mehr politische Unterstützung als genug offen von Artikel 396 des Zivilgesetzbuches vertreten. Dieses Gesetz soll deshalb die soziale Realität der Tatsachen folgen . Aber nicht in dem einfachen Sinne konvertieren alle Daten aus gängigen Praxis erhalten , aber mit einem breiteren Anwendungsbereich und tief. Auf der einen Seite , aufgrund der Größe der inhärenten künftigen gesetzlichen Regelung, die verhindert, als bloße Verabschiedung von dem, was heute geschieht, verstanden und erfordert die Vorfreude auf das, was passieren kann. Und auf der anderen Seite , denn obwohl der Ausgangspunkt und die unmittelbare Schicksal der Regeln ist es, die menschlichen Beziehungen bestimmen , für die Pflege über Ihre Eignung für die spezifische und historische Notwendigkeiten und Eventualitäten des Lebens, wir dürfen nicht vergessen, dass Endzweck , einzigartig , wenn das positive Recht in Bezug auf die natürliche Gesetz konzipiert ist , ist es, eine Ordnung der Koexistenz unter dem Vorsitz von der Idee der Gerechtigkeit , die als moralische Tugend, Überschneidungen sowohl die Tatsachen als zur Erreichung der Bestimmungen des Gesetzgebers , die immer begrenzt sein und müssen von ihm geführt .

Es ist eine grundlegende soziale Tatsache in der heutigen Zeit beeinflusst hat , wie die Verwaltung der städtischen Immobilien. Sie manifestiert sich durch einen konstanten Faktor , das ist die unbändige Bedürfnis von Gebäuden, sowohl für das Leben der Person und der Familie als grundlegend für die Entwicklung von Aktivitäten, des Handels , der Industrie besteht und im allgemeinen Übung von Berufen . Zusammen mit diesem Faktor ist die konstant in dem Sinne, dass in jedem System inhärente des Lebens und Zusammenlebens in einer elementaren Zivilisation wird heute angeboten , verursacht durch viele verschiedene Bestimmungen , ein weiterer Faktor , der in einem sehr aufgeladen manifestiert , und es ist vertreten durch die Schwierigkeiten bei der Akquisition , Verfügbarkeit und Genuss von Wohngebäuden beteiligt. Die Tätigkeit des Staates hat und ist dabei an aktuelle Gegebenheiten in drei Bereichen , obwohl diverse , sehr direkt bezogen werden: im Bereich der Konstruktion treibt es im Rahmen der indirekten Maßnahmen und sogar gelegentlich , entweder direkt mit Blick auf den Unternehmen , in die Leasing -Bereich, durch häufig renoviert Rechtsvorschriften, die die autonome Macht des Willens beschränkt , um Beständigkeit in den Genuss der lokalen Wohn-und Geschäftshäuser in wirtschaftlichen Bedingungen unterliegen einer Revision zu gewährleisten und Review-System , und im Bereich des Eigentums , vor allem im Rahmen der Aufforderung Eigentumswohnung, Projekte, die diesen Titel auf bestimmte Bereiche des Gebäudes. Der wesentliche Grund für die horizontale Güterstand ruht , um den Zugang zu städtischen Eigentums durch Investitionen zu gewinnen, um in den Raum und wesentliche Elemente, um ihre eigenen Bedürfnisse zu befriedigen beschränkt werden , ist weniger reichlich vorhanden und daher mehr für jedermann zugänglich , und der einzige Weg, um große Teile der Menschen . Da dies so ist , muss die horizontale Güterstand nicht nur erkannt , sondern auch erfordert , dass sie ermutigt und geleitet , so dass es eine vollständige und effektive Verwaltung . Und selbst wenn es beobachtet , dass auf der anderen Seite, während die bestehenden Rechtsvorschriften auf städtischen Mieten sind nicht mehr als gelegentliche Heilmittel, die den Interessenkonflikt in einer unvollkommenen Weise zu lösen , da die Stärkung der Institution Mietverhältnis erreicht Eigentum zu belasten , die kaum zu bewältigen können , während die Kombination der Maßnahmen zur Steigerung der gut organisierten Bau mit horizontaler Güterstand richtet , steht sie vor dem Problem der Wohnungs-und im Zusammenhang mit ihm in einer angemesseneren die stabile Lösungen ermöglicht , und schließlich wird es für das Regime selbst vermietbare Vorteil , die unter Umständen ohne den Druck eines drängenden Forderungen , liberalisiert und erfüllen in der Regel ihre wirtschaftliche und soziale Funktion. führen

Das Gesetz ist , sondern als eine Reform des derzeitigen Recht, Management ” ex novo ” so voll Etagen des Hauses. Es wird durch eine allgemeine Gesetz durchgeführt wird, in dem Sinne, daß für das gesamte Land. Artikel 396 des Bürgerlichen Gesetzbuches , wie in ähnlichen Fällen enthält die wesentliche Eigenschaft des Systems und darüber hinaus wird auf Standard- Remission reduziert. Der allgemeine Charakter des Gesetzes wird empfohlen , vor allem aus dem Grund, dass legislative Politik von der Notwendigkeit, dienen ebenso manifestiert gesamten abgeleitet , sondern berücksichtigte auch ein Verhältnis von Legislative Technik , wie dass die resultierenden Bestimmungen , ohne in das Spiel, sind manchmal ein Ereignis, das die Indizien Toncharakteristik einer BGB überschreitet .

Die Wohnung machte seinen Durchbruch in der Rechtsform als eine Form der Gütergemeinschaft . Die fortschreitende Entwicklung der Institution wurde vor allem , dass die Profile unabhängig von der Gemeinschaft betonen gepflegt. Die Änderungen durch das Gesetz vom 26. Oktober 1939 in der Fassung des Artikels 396 des Bürgerlichen Gesetzbuches eingeführt und war ein Schritt in diese Richtung , da es die ausschließliche Eigentum oder einzelne Wohnung oder Räumlichkeiten , die die Gemeinschaft verlassen , als Zubehör , limitiert auf anerkannte was war das gemeinsame Elemente genannt . Das Gesetz, das die Gewichtung Material mit Sorgfalt von der Kommission und Kodex – , Schritt über , zielt darauf ab, die maximal mögliche Individualisierung des Eigentums aus der Sicht des Objekts bringen vorbereitet enthält . Zu diesem Zweck verbindet dieses Objekt der Beziehung, aus der Wohnung oder Geschäftsräumen , die Immobilie selbst, Gegenstände und Dienstleistungen. Während auf dem Boden ” engeren Sinne ” oder begrenzten Raum und unabhängige Nutzung sind Gebrauch und die Nutzung proprietären , auf der “Eigentum” , Bau , Immobilien und Dienstleistungen , abstrahiert von der jeweiligen Bereiche wie – Gebrauch und Genuß Muss natürlich geteilt werden, aber beide Bilder, obwohl sie unterschiedlich in Umfang, sind untrennbar auch pflegen Einheit auf der rechten Seite der Entsorgung gilt . Basierend auf der gleichen Idee geregelt oder Gebühr Koeffizient, der nicht mehr ist die Teilnahme an den oben genannten gemeinsamen Elemente , sondern drückt , aktiv und passiv, als Modul für die Ladung , die proportional Wert des Bodens , sobald er betrachtet wird vereinigt, im ganzen Haus , die, obwohl sie physisch und rechtlich in Wohnungen oder Geschäftsräumen geteilt und wirtschaftlich in Fraktionen oder Gebühren aufgeteilt.

In diesem Zweck Individualisierung sollte nicht sehen, eine Sorge weniger dogmatisch und Weihe einer Ideologie des Individualismus Zeichen. Dies ist nicht zu vergessen, die oben genannten und die soziale Funktion dieser Institution , zu verstehen , dass der Zweck der Vereinfachung und Erleichterung horizontal Güterstand so mehr zufriedenstellend ist getan. Mit dem Wegfall des Systems der Gütergemeinschaft ist , nicht nur konsequent , sondern beruhigend die ausdrückliche Beseitigung der Vorkaufsrechte , erkannte , mit bestimmten Besonderheiten in der bisherigen Wortlaut des Artikel 396 . Nun, das war auch in diesem Fall , dass eine technische Betrachtung , die das Gesetz geführt hat . Entscheidenden Einfluss sowohl die bemerkenswerte Erfahrung, die mittlerweile schon fast Standard -Klausel ausgenommen solche Rechte wie der Gedanke nicht hier eine Konzentration des Eigentums an den Wohnungen oder Geschäftsräumen verfolgt , sondern, im Gegenteil, ihre größere Verbreitung .

Von besonderem Studie wurde in Bezug auf die Verfassung des horizontalen Güterstand und die Bestimmung der Menge der Rechte und Pflichten innerhalb dieser Gruppe. So weit, und dies hat eine historische Rechtfertigung , wurde die Angelegenheit fast völlig , in Abwesenheit der Gesetzgebung , Privatautonomie in der Satzung wider gegeben . Diese waren oft nicht das Ergebnis freier Wahlen Kehrwert der Auftragnehmer, sondern gewöhnlich das diktiert , vorbehaltlich bestimmter Arten verallgemeinert durch die Praxis , zu der Promotor der Baufirma , die Begrenzung sein Engagement bieten Menschen , die in die Wohnung Regimes. Das Gesetz sieht für eine Verordnung auf der einen Seite , ist es genug, von selbst – mit den Ausnahmen nach links auf die private Initiative zu bilden , im Wesentlichen vor, das Rechtssystem und die Regel den Vorsitz dieser Art von Beziehung , und auf der anderen Seite , räumt ein, dass durch einen Akt des Willens , wie angegeben , vollständig und auf bestimmte Rechte und Pflichten zu ändern, sofern sie nicht im Widerspruch zu den Regeln des Rechts muss klar Selbstbehalt gleichen Bedingungen des Gesetzes. Daher ist die Formulierung von Gesetzen nicht wesentlich sein , aber können sie die Funktion erfüllen, die Entwicklung der rechtlichen Verwaltung und Anpassung an die spezifischen Gegebenheiten der verschiedenen Fälle und Situationen .

Das System von Rechten und Pflichten in strukturierten Wohnung erscheint, weil der Interessen auf dem Spiel.

Die Rechte des Genusses tendenziell Attribut den Besitzer die beste Chance der Nutzung, mit der Grenze von der Zustimmung sowohl der Gleichberechtigung von anderen Klasse als das allgemeine Interesse , die in den Aufbau Erhaltung ausgebildet ist und den Lebensunterhalt vertreten horizontal Güterstand , die eine physische und Ziel erfordert . Daher eng mit den Rechten des Genusses verbunden sind die Aufgaben von ähnlicher Beschaffenheit . Wir haben versucht, ihnen bei der Einrichtung mit Ansätzen inspiriert Nachbarschaftsbeziehungen und versuchte, einige Regeln zu diktieren , um sicherzustellen, dass die Wahrnehmung des eigenen Recht nicht in unbeschadet der Ausländer oder zum Nachteil des Ganzen führen , also lassen Sie legte den Grundstein für ein normales Zusammenleben und friedlich.

Neben der Regelung der Rechte und Pflichten für den Genuss , fügt das Gesetz mit denen, die für die wirtschaftliche Auszahlungen beziehen sich auf gemeinsam Adresse Inhabern , entweder abgeleitet von den Einrichtungen und Diensten sind allgemeiner Natur , oder per Formular Gebühren oder Steuern, die das gesamte Gebäude betreffen. Die grundlegenden Kriterien bei der Bestimmung des Beitrags der jeweils bei der Auszahlung vorgenommen werden gemacht ist, dass ausgedrückt Quote oder Koeffizient zugewiesen der flachen oder Geschäftsräumen , man aufpassen, nicht bedeuten , dass die Verwendung der Ausgaben Generator Dienst nicht von der Verpflichtung .

Eines der wichtigsten neuen Gesetz enthält ist, so viel wie möglich die bindende Kraft der Zölle auf die Inhaber auferlegt sowie hinsichtlich der Wahrnehmung der Wohnung, als es die Zahlung von Kosten hinsichtlich erregen . Durch die Anwendung der allgemeinen Regeln in Kraft in Bezug auf die Verletzung der Verpflichtungen generiert Aktion gerichtlich durchgesetzt werden , entweder spezifisch , das heißt, imposante durch Zwang , die nicht freiwillig eingehalten oder entweder aufgrund einer Behauptung. Aber diese Norm Sanktion der Ausfall möglicherweise nicht ausreichend wirksam in Fällen wie dem hier betrachteten , und dies aus mehreren Gründen : Zum einen , dass die Pflichtverletzung zutiefst beunruhigend Implikationen für große Gruppen von Menschen bringt , während sie den Betrieb der behindert horizontal Güterstand , ist ein weiterer Grund , dass im Hinblick auf die Aufgaben des Genusses , gerichtliche Verhängung der spezifischen Leistung praktisch unmöglich für die negative Natur der Verpflichtung und der Ausgleich nicht decken den beabsichtigten Zweck zu harmonisieren Koexistenz . So bietet es die gerichtliche Entziehung des Genusses der Wohnung oder Geschäftsräumen , wenn die Umstände erschöpfend identifiziert , und darüber hinaus sorgt die Beteiligung an gemeinsamen Ausgaben mit den tatsächlichen Beteiligung Wohnung oder Geschäftsräumen , um dieses Kredit- als bevorzugte zahlen.

Das Zusammentreffen von einer Gruppe von Menschen im Besitz der Rechte , unbeschadet ihrer erheblichen Individualisierung Fraktionen fallen auf den gleichen Gebäude und führen zu Abhängigkeiten , die die jeweiligen Inhaber beeinflussen , hat in der Praxis unverzichtbar Einstellung werden von Management-und Verwaltungsstellen . Das Gesetz, das zu allen Zeiten wollte zeigen, offen für die Lehren aus der Erfahrung hat sich besonders im Auge in dieser Angelegenheit hatte . Und das Ergebnis davon , sowie die sorgfältige Abwägung der verschiedenen Probleme , die sich in der Regel wurde das ordnungsgemäße Funktionieren des horizontalen Güterstand zu drei Organe: Vorstand , der Vorsitzende und der Administrator davon . Der Verwaltungsrat , der all den Schlagzeilen zusammengesetzt , hat das Amt eines kollektiven Leitungsgremium erwartet eine obligatorische Treffen einmal im Jahr, und für die Annahme der gültigen Vereinbarungen bedürfen in der Regel die Zustimmung sowohl der zahlenmäßigen Mehrheit die persönlichen oder wirtschaftlichen Bedingungen , es sei denn, der Bedeutung der Angelegenheit , der Einstimmigkeit erfordert , oder wenn , im Gegenteil durch die relative Bedeutung der ersteren, und dass die bloße Passivität der Besitzer nicht behindern den Betrieb der Institution, der sein genug einfache Mehrheit der Anwesenden. Das Amt des Präsidenten , von innen in den Verwaltungsrat gewählt werden , impliziert die Darstellung aller Schlagzeilen in Hof und aus ihm heraus , die das heikle Problem der Legitimität , die auftretenden gelöst hat . Und schließlich ist der Administrator , der vom Verwaltungsrat ernannt und abnehmbar, ob ein Mitglied , müssen Sie immer im Vertrauen darauf handeln , die in jedem Falle treffen die Verpflichtungen , die direkt auferlegt .

Darüber hinaus hat es eine gewisse Flexibilität , so dass die Zahl dieser Menschen verantwortlich für die Darstellung und Verwaltung von höher oder niedriger je nach Bedeutung und Notwendigkeit der Gemeinschaft ist gegeben .

Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass die Wirtschaft des etablierten Systems interessante Implikationen hat , wie es das Land Registry beeinflusst und erfordert eine kurze Hypothek Reformgesetzgebung werden. Es ist Partei im Interesse der Übersichtlichkeit , Bequemlichkeit der Zugabe von zwei Absätze von Artikel acht der aktuellen Hypotheken- Gesetz , das vierte und fünfte , dass Sanktion im Prinzip die Möglichkeit der Eintragung der Gebäude als Ganzes , unter horizontal Güterstand , während der Boden oder lokalen unabhängigen Grundstück mit eigenen Anmeldung folio .

Die Zahl der in diesem Artikel achten vierte Hypothese erwartet normalen Verfassung der horizontalen Güterstand , dh die Errichtung eines Gebäudes von einem Eigentümer , die genau auf den Verkauf von Wohnungen vorgesehen , und der Fall ist, weniger häufig , dass mehrere Bauherren versuchen, sich aus der ungeteilten einvernehmlich , oder bauen ein Gebäude mit der Absicht, Verteilen , “ab initio ” untereinander , immer einzigartig Wohnungseigentümer oder getrennte Fraktionen . Ausnahmsweise mit dem gleichen Zweck der Vereinfachung der Sitze, ist erlaubt , sowohl die besondere Zuteilung von Wohnungen wiederholt im Namen ihrer jeweiligen Eigentümer , sofern sie bitten zu müssen.

Und der fünfte Reihe von den gleichen Artikel zu erstellen folio achten autonom und unabhängig von jeder Einheit , wenn zuvor angegeben das Eigentum und die Verfassung der horizontalen Güterstand registriert .

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